Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Ипотека


1 сентября 2007

Долларовые ипотечные кредиты с плавающей ставкой

В российской ипотеке широкое распространение получили кредиты с фиксированной ставкой. В стандартном кредите такого типа ставка процентов устанавливается при его выдаче и остается постоянной на весь срок кредита. Как правило, погашение ипотечного кредита осуществляется аннуитетными месячными платежами: заемщик ежемесячно платит банку одну и ту же сумму. В процессе погашения кредита соотношение между процентной и амортизационной составляющими месячного платежа меняется, хотя размер платежа остается неизменным. Первая (процентная) составляющая постепенно снижается, а вторая — нарастает.

Ипотечные кредиты с плавающей ставкой

Принципиальной особенностью ипотечных кредитов с плавающей ставкой является то, что ставка процентов за пользование телом кредита изменяется во времени. Размер такой ставки зависит от некоторого рыночного индекса и периодически автоматически пересматривается (переустанавливается) в зависимости от текущего значения выбранного индекса. В большинстве случаев значение плавающей ставки вычисляется как значение выбранного индекса (на дату вычисления ставки) плюс некоторый спрэд.

Пример. Индекс — MIBOR (30 дней), спрэд — 2,50%, значение ставки — MIBOR (30) + 2,50%. На 20 декабря 2005 г. ставка MIBOR (30) была равна 6,57%. Если бы плавающая ставка вычислялась на эту дату, то она была бы равна 6,57% + 2,50% = 9,07%.

На мировом финансовом рынке широко используются ставка LIBOR и национальные индексы ставок межбанковского кредитования. Существует огромный ликвидный рынок фьючерсов на ставку LIBOR. В условиях макроэкономической стабильности такие индексы имеют смысл для заемщика, так как доходы среднестатистического заемщика часто зависят от состояния финансового рынка.

Применительно к сегодняшнему состоянию российского ипотечного рынка в качестве такого индекса может быть рассмотрена ставка «МосПрайм», которая в определенной мере отражает состояние и динамику депозитного рынка. Оценить связь ставки «МосПрайм» с доходами населения пока затруднительно, так как индекс стал публиковаться только с середины 2005 г. Заслуживают также внимания ипотечные продукты на российском рынке, привязанные к международной ставке LIBOR. Банки, выдающие такие кредиты, скорее всего, привязывают ставки по кредитам к стоимости своего фондирования.

Риски кредитов с плавающей ставкой

Самый серьезный риск, связанный с ипотечными кредитами, — это риск досрочных погашений. Такой риск особенно сильно влияет на кредиты с фиксированной ставкой в условиях спада рыночных процентных ставок. Известно, что ставки по ипотечным кредитам коррелируют с другими ставками на финансовом рынке, поэтому в условиях падения рыночных ставок они тоже снижаются. Это стимулирует заемщика к приобретению нового ипотечного кредита с низкой ставкой и рефинансированию им существующего кредита с высокой ставкой. В результате такого рефинансирования кредитору или инвестору внепланово возвращаются средства, которые он вынужден вкладывать в условиях падения процентных ставок.

В случае плавающих ставок риск досрочного погашения намного ниже, так как у заемщика отсутствует стимул рефинансирования одного ипотечного кредита с помощью другого. Дело в том, что средняя ставка процента на рынке ипотечных кредитов в той или иной степени отражает состояние рынка. Так как ранее выданные кредиты с плавающей ставкой также коррелируют с рыночными ставками через свои индексы, то их процентные ставки сопоставимы со средней рыночной ипотечной ставкой. С учетом высоких накладных расходов переоформления ипотечного кредита такое рефинансирование становится экономически неоправданным.

Даже в отсутствие досрочных погашений колебания рыночных процентных ставок могут привести к потерям/упущенной прибыли банков. Например, при повышении ставок банк может потерять часть прибыли, так как в этой ситуации он мог бы с большей выгодой разместить денежные средства, «замороженные» в ипотечном кредите с фиксированной ставкой. Наличие этого риска приводит к тому, что банк неявно закладывает его в фиксированную ставку кредита. Оплата этого риска банка, выдавшего ипотечный кредит, ложится на заемщика. При плавающей ставке прибыль банка согласована с текущей доходностью размещения средств на финансовом рынке, поэтому размер потерь/упущенной прибыли существенно ниже.

Банк также рискует потерять деньги в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств (дефолта) и реализации предмета залога. Может оказаться, что из-за издержек при обращении взыскания, необходимости продолжать платежи по секьюритизированному кредиту и/или недостаточности средств, возвращенных при реализации залога, кредитор не сможет вернуть назад остаточный баланс. Однако эти риски присущи кредитам как с фиксированной ставкой, так и с плавающей. Необходимо отметить, что для кредитов с плавающими ставками этот риск немного выше.

Заемщик также может получить определенные риски, например возникновение проблем с погашением ипотечного кредита в случае, когда ставки идут вверх. Может ухудшиться макроэкономическая ситуация, повыситься вероятность дефолта, а падение цен на недвижимость — снизить цену и ухудшить качество залога. Однако плавающие ставки по кредитам практически всегда ниже фиксированных ставок, так что заемщик начинает получать компенсацию за эти риски с первого дня кредита.

Обслуживание кредитов с плавающей ставкой

С точки зрения обслуживания кредиты с плавающей ставкой сложнее и дороже кредитов с фиксированной ставкой. Особенно большие транзакционные издержки возникают тогда, когда кредиты с плавающей ставкой выводятся за баланс оригинатора и секьюритизируются. В таких случаях сервисеру приходится осуществлять мониторинг и контроль правильности начисления и передачи платежей от заемщика к инвестору, уведомлять заемщика и инвесторов об изменениях процентной ставки и т. п. Как правило, в плавающих ипотечных продуктах используются «задержанные» значения индексов. Другими словами, ставка устанавливается в соответствии с историческим значением выбранного индекса, передвинутым на несколько месяцев назад. Это позволяет производить необходимые коррекции в условиях кредитования, когда значение индекса уже давно известно.

Гибридные ипотечные кредиты

Дополнительные риски в ипотечном кредите с плавающей ставкой можно перераспределить между всеми участниками ипотечного бизнеса. Для этих целей существуют несколько хорошо известных приемов, давно использующихся в странах с развитым ипотечным рынком.

Ограничение на максимальную величину ставки («потолок» ставки). Для того чтобы снизить риски заемщика, связанные со значительным повышением индекса, от которого зависит ставка процента по ипотечным кредитам, используется ограничение на максимальный размер плавающей ставки. Такое ограничение можно сформулировать следующим образом. Какое бы значение ни принял рыночный индекс, от которого зависит плавающая ставка по ипотечному кредиту, ее величина не может превысить установленное максимальное значение. Это ограничение действует в течение всего срока обращения кредита.

Ограничение на размер роста/спада плавающей ставки. Плавающая ставка периодически (например, каждые полгода) переустанавливается в соответствии с текущим значением индекса. Величина прироста/спада переустановленной ставки может быть ограничена при периодической переустановке индекса. Это ограничение можно сформулировать следующим образом. Какое бы значение ни принял индекс на момент периодической переустановки ставки, ее прирост/спад не может превышать некоторого наперед заданного процента.

Гибридный кредит с начальным периодом с фиксированной ставкой. Для того чтобы сделать ипотечный кредит еще более привлекательным для заемщика, в некоторых странах применяются комбинированные (гибридные) формы ипотечных кредитов. На начальном этапе, который может продолжаться до нескольких лет, ставка по гибридному кредиту устанавливается фиксированной. Как правило, такая ставка существенно ниже ставки ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, но выше, чем ставка по обычным, негибридным ипотечным кредитам с плавающей ставкой. По окончании начального периода ставка процента по гибридному кредиту начинает «плавать» и переустанавливаться в зависимости от рыночного индекса точно так же, как и в обычном кредите с плавающей ставкой.

Моделирование ипотечных кредитов с плавающей ставкой

Ниже мы приведем аналитическое обоснование привлекательности ипотечных кредитов с плавающими ставками для банка. Мы рассчитали кредиты, которые будут финансово эквивалентны (с точки зрения справедливой стоимости) существующим ипотечным продуктам ВТБ.

При этом по существующим долларовым кредитам с фиксированной процентной ставкой мы предполагали ставки, приведенные в табл. [1] .

Таблица 1. Процентные ставки по долларовым ипотечным кредитам

Срок кредита, лет

Процентная ставка

7

9,8

10

10,5

15

11

20

11,5

25

12

Описание ипотечных продуктов при моделировании

Основными параметрами ипотечного кредита с плавающей ставкой являются:

  • срок, на который выдан кредит (срок кредита);
  • индексная процентная ставка, к которой привязан кредит (индекс);
  • начальный срок жизни кредита, в течение которого процентная ставка фиксирована (фиксированный период);
  • процентная ставка, установленная в фиксированный период (ставка в фиксированный период);
  • частота пересмотра ставки по кредиту после окончания фиксированного периода;
  • маржа (спрэд) к индексу, которая прибавляется к индексной процентной ставке при расчете ставки по кредиту;
  • ограничение на максимальный размер ставки («потолок» ставки);
  • ограничение на размер роста/спада ставки (максимальный прирост ставки).

Амортизацию по ипотечному кредиту с плавающей ставкой мы считали следующим образом: для заемщика определяется график погашения основного долга по кредиту аналогично кредиту с фиксированной ставкой, аннуитетным платежом со ставкой, равной ставке в фиксированный период. По кредиту с плавающей ставкой заемщик должен погасить основной долг согласно графику и уплатить проценты в соответствии с действующей на данный период процентной ставкой. Проценты уплачиваются с реального остатка основного долга по кредиту.

Результаты моделирования

Модель досрочных погашений — 11% Life CPR.

В результате моделирования мы получили, что выбор конкретной модификации долларовой ставки LIBOR и частота пересмотра ставки не сильно влияют на справедливую стоимость кредита. Поэтому мы выбрали индекс LIBOR 1Y с частотой пересмотра 1 год (аналогично продуктам банка «Райффайзен»).

Текущее значение ставки LIBOR 6M — 5,3%.

В табл. 2—6 представлена эквавалентность кредитам с разными временными сроками и величинами фиксированной ставки.

Таблица 2. Результаты моделирования для 7-летних кредитов с фиксированной ставкой 9,8%, %

Фиксированный период

Ставка в фиксированный период

Маржа к индексу

Верхний потолок ставки

Нижний потолок ставки

Максимальный прирост ставки

Максимальное падение ставки 

Выигрыш в аннуитетном платеже

3 года

9,6

5,5

0,6

2 года

9,4

5,5

1,2

1 год

8,7

5,5

3,4

3 года

9,6

5,5

18

8,9

5

2

0,6

2 года

9,4

5,5

18

8,5

5

2

1,2

1 год

8,7

5,5

18

8,5

5

2

3,4

Таблица 3. Результаты моделирования для 10-летних кредитов с фиксированной ставкой 10,5%, %

Фиксированный период

Ставка в фиксированный период

Маржа к индексу

Верхний потолок ставки

Нижний потолок ставки

Максимальный прирост ставки

Максимальное падение ставки 

Выигрыш в аннуитетном платеже

3 года

9,6

5,5

0,6

2 года

9,4

5,5

1,2

1 год

8,7

5,5

3,4

3 года

9,6

5,5

18

8,9

5

2

0,6

2 года

9,4

5,5

18

8,5

5

2

1,2

1 год

8,7

5,5

18

8,5

5

2

3,4

Таблица 4. Результаты моделирования для 15-летних кредитов с фиксированной ставкой 11%, %

Фиксированный период

Ставка в фиксированный период

Маржа к индексу

Верхний потолок ставки

Нижний потолок ставки

Максимальный прирост ставки

Максимальное падение ставки 

Выигрыш в аннуитетном платеже

5 лет

10,5

6,7

2,7

3 года

9,9

6,7

6

2 года

9,4

6,7

8,6

1 год

8,5

6,7

13,4

5 лет

10,7

6,7

18

10

5

2

1,6

3 года

10,3

6,7

18

9,4

5

2

3,8

2 года

9,9

6,7

18

9,4

5

2

6

1 год

9,2

6,7

18

8,6

5

2

9,7

Таблица 5. Результаты моделирования для 20-летних кредитов с фиксированной ставкой 11,5%, %

Фиксированный период

Ставка в фиксированный период

Маржа к индексу

Верхний потолок ставки

Нижний потолок ставки

Максимальный прирост ставки

Максимальное падение ставки 

Выигрыш в аннуитетном платеже

5 лет

10,8

7,2

4,5

3 года

10,2

7,2

8,3

2 года

9,7

7,2

11,3

1 год

8,4

7,2

19,2

5 лет

11

7,2

18

10,5

5

2

3,2

3 года

10,6

7,2

18

10,1

5

2

5,7

2 года

10,2

7,2

18

9,7

5

2

8,3

1 год

9,4

7,2

18

8,9

5

2

13,2

Таблица 6. Результаты моделирования для 25-летних кредитов с фиксированной ставкой 12%, %

Фиксированный период

Ставка в фиксированный период

Маржа к индексу

Верхний потолок ставки

Нижний потолок ставки

Максимальный прирост ставки

Максимальное падение ставки 

Выигрыш в аннуитетном платеже

5 лет

10,8

7,2

4,5

3 года

10,2

7,2

8,3

2 года

9,7

7,2

11,3

1 год

8,4

7,2

19,2

5 лет

11

7,2

18

10,5

5

2

3,2

3 года

10,6

7,2

18

10,1

5

2

5,7

2 года

10,2

7,2

18

9,7

5

2

8,3

1 год

9,4

7,2

18

8,9

5

2

13,2

Заключение

Распространено ошибочное мнение о том, что для плавающих ставок нужен развитый финансовый рынок. Приведенный анализ показывает, что кредитование с плавающей процентной ставкой вполне может быть применено на ипотечном рынке России, как и везде, где сроки кредитования существенно превышают сроки фондирования.

С точки зрения банка плавающие ставки:

существенно снижают риски несовпадения структуры и сроков кредитования со структурой и сроками фондирования;

позволяют получать стабильную маржу между ставкой фондирования и плавающей ставкой кредитования;

практически снимают риск рефинансирования кредита, снижая расходы;

дают возможность оценивать дополнительные риски и управлять ими;

по сравнению с фондированием кредитов с фиксированной ставкой, фондирование существенно дешевле, так как срок фондирования короче.

С точки зрения заемщика плавающие ставки имеют следующие преимущества:

заемщик принимает на себя часть рисков колебания процентных ставок, но компенсацией этого становится более низкая процентная ставка;

тренд падающих ставок приводит к «автоматическому» рефинансированию;

историческая статистика развитых стран показывает, что компенсация заемщику по кредиту с плавающей ставкой превышает потенциальные потери.

С точки зрения инвестора достоинства плавающих ставок таковы:

в Европе доминируют ИЦБ с плавающими купонами. Аналогичные российские ИЦБ будут для европейских инвесторов более привлекательными, чем с ИЦБ фиксированным купоном;

ИЦБ с плавающим купоном в рублях также найдут российских инвесторов в лице банков, принимающих депозиты от населения.

[1] — Ипотечные продукты соответствуют продуктам ВТБ 24, взятым с сайта ВТБ 24 на дату моделирования.

Суворов Геннадий,
ВТБ, консультант

Журнал Рынок ценных бумаг, (#13) август 2007

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.