Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Ипотека


1 ноября 2007

Закладная: понятие, практика применения и проблемы (Часть 3)

Начало статьи

При изложенных выше обстоятельствах составление закладной с указанием в ней существенных условий кредитного договора и договора об ипотеке позволяет в полной мере кредитору защищать свои права, не прибегая к договорам.

Более того, учитывая положения законодательства и формируемую практику судебных органов, есть смысл рассмотреть изменения в Закон об ипотеке, предусмотрев положение, что при выдаче закладной действие договор, из которых она возникла, прекращается, если только залогодержатель и залогодатель не примут иного решения. Подобная мера позволила бы не только сократить количество документов, сопровождающих ипотечную сделку, но и избежать спорных вопросов, связанных с расхождением положением договоров и закладной.

Немаловажное значение для оборота закладных имеет положение закона, предусматривающее возможность прикрепления к закладной добавочных листов. Согласно п. 3 ст.14 Закона об ипотеке при недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

Несмотря на то, что законодатель предусмотрел возможность прикрепления к закладной добавочных листов, в том числе для производства отметок о передаче прав новому владельцу, данное положение закона не однозначно трактуется всеми участниками рынка и организациями.

Существует мнение, что добавочные листы могут прикрепляться к закладной только в случае, если они содержат в себе заполненные сведения, позволяющие судить о характере совершаемых действий. В связи с этим добавочные листы могут скрепляться с закладной только тогда, когда, например, права по закладной передаются новому владельцу и на этом листе производится соответствующая запись. Регистратор обязать прикрепить такой лист к закладной и удостоверить новое количество листов закладной своей подписью и печатью органа государственной регистрации.

По другому мнению, наиболее верным всё же представляется считать то, что добавочные листы могут прикрепляться в любое время, в том числе в момент составления закладной. Указание в законе на то, что добавочные листы предназначены «для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений» говорит именно о том, что эти листы предназначены для внесения на них каких-либо сведений в будущем, а не в момент их скрепления с закладной. В противном случае законодатель указал бы, что добавочные листы прикрепляются с внесёнными на них соответствующими записями.

Однако отсутствие каких-либо разъяснений по этому вопросу создаёт определённые трудности в обороте закладных, особенно при передаче закладных в ипотечное покрытие, когда необходимо к порядку 1,5 – 2 тыс. закладных (минимальный размер пула для формирования ипотечного покрытия) прикрепить добавочные листы и всё это провести через орган государственной регистрации. Такой механизм является не эффективным и на законодательном уровне необходимо урегулировать данную проблему.

Как было указано выше, закладная передаётся в орган государственной регистрации одновременно с договором об ипотеке либо с документами ипотечной сделки, согласно которым ипотека возникает в силу закона.

Порядок оформления закладной в органе государственной регистрации и её выдачи первоначальному залогодержателю определён в Инструкции.

Как отмечалось выше, к моменту представления на государственную регистрацию договора об ипотеке и закладной последняя должна удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки.

Согласно Инструкции регистрирующий орган обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней следующих сведений о:

  • наименовании регистрирующего органа;
  • дате и номере государственной регистрации ипотеки;
  • месте государственной регистрации ипотеки;
  • сведениях, указанных в подпункте 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке;
  • дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю, которая должна соответствовать дате внесения данных в закладную и быть заверена государственным регистратором.

При этом в Инструкции продублировано требование пункт 2 статьи 22 Закона об ипотеке о том, что указанные данные заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа.

Определяя порядок скрепления всех листов закладной Минюст России указал, что в этих целях регистратор осуществляет следующие действия:

  • нумеруются листы закладной порядковыми номерами, начиная с единицы, на лицевой стороне листа в верхнем правом углу;
  • пронумерованные листы закладной скрепляются (прошиваются);
  • на оборотную сторону последнего листа закладной, а если на ней содержатся записи и отсутствует свободное место — на оборотную сторону дополнительно прилагаемого регистрирующим органом чистого листа, не являющегося листом закладной и, соответственно, не пронумерованного, вносится надпись о количестве пронумерованных и скрепленных (прошитых) листов закладной, фамилии и инициалах государственного регистратора, дате внесения данной надписи;
  • совершенная на оборотной стороне указанного листа надпись заверяется подписью государственного регистратора и печатью регистрирующего органа.

До выхода указанной Инструкции на практике неоднократно возникало разное трактование, каким образом должны скрепляться листы закладной и какие записи должен совершать регистратор: нумеровались страницы, а не листы, подпись регистратора не удостоверяла производимую надпись, но печать проставлялась либо проставлялась печать для документов, а не с изображением государственного герба и т.д. В связи с выходом настоящее Инструкции есть все основания полагать, что возникавшие ранее проблемы по этому поводу будут исключены.

В целях осуществления контроля за действительностью закладной, выдаваемой первоначальному залогодержателю, и недопущения возможности её незаконного исправления орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию закладной с приложениями, которые указаны в закладной.

Отсутствие правоприменительной практики Закона об ипотеке создаёт немало проблем не только кредиторам, но и физическим лицам, если происходит приостановка государственной регистрации ипотеки.

Согласно ст. 21 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

  • непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в законе;
  • несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
  • необходимости проверки подлинности представленных документов.

Как правило проблемы с государственной регистрацией возникают из-за разного толкования второго основания приостановления государственной регистрации -несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Данное положение закона трактуется почему-то таким образом, что речь идёт о том, что сведения, внесённые в закладную, должны полностью совпадать со сведениями, указанными в кредитном договоре и договоре об ипотеке, забывая при этом, во — первых, действительный смысл положения закона в этой части, а, во-вторых, что закладная является самостоятельным инструментом и может иметь отличия от текста договора, если только это не влечёт за собой явного несоответствия положений договора и закладной. С учётом изложенного, было бы верным получить более подробные разъяснения со стороны Минюста Российской Федерации по этому вопросу либо внести необходимые поправки в закон, устраняющие возможность разного его толкования.

Несмотря на то, что основанием для внесения необходимых сведений о праве и ипотеки в ЕГРП являются соответствующие договоры, изменение внесённых сведений в случае выдачи закладной не допускается. Однако, понимая возможность корректиров каких-то сведений из-за длительного срока действия закладной, законодатель предусмотрел, что внести изменения в ЕГРП всё-таки возможно, но не путём внесения изменений в договор об ипотеке, а путём заключения соглашения между залогодателем и залогодержателем о внесении изменений в закладную, если только стороны придут к соглашению об изменении каких-то условий закладной.

Данное положение закона очень важное. Поскольку закладная является самостоятельным инструментом, то права по ней будут передаваться от одного владельца к другому, скорее всего, без договоров, из которых она вышла. При таком положении может возникнуть ситуация, когда залогодатель попытается внести изменения в ЕГРП через изменение договора об ипотеке, что отрицательно скажется на правах владельца закладной. Закрепленный в законе приоритет закладной в указанном случае должен в полном объёме защитить права кредитора от подобных действий.

Несмотря на то, что к содержанию закладной предъявляются высокие требования, должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Согласно п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке внесение изменений в закладную осуществляется путём заключения соглашения между залогодержателем и залогодателем, а также должником, если он не является залогодателем.

При этом соглашение о внесении изменений в закладную может предусматривать только два способа изменения содержания закладной:

  • либо путём приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона;
  • либо путём аннулирования закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной (как путём приложения к ней оригинала соглашения, так и путём аннулирования закладной) должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно, то есть государственная пошлина за регистрацию изменений закладной не уплачивается.

Согласно п.20 Инструкции произведенная государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной удостоверяется путем проставления на соглашении штампа регистрационной надписи, применяемого для документов при регистрации сделок и перехода права. В штампе после слов «Произведена государственная регистрация» указываются слова «соглашения об изменении содержания закладной».

Подлинник соглашения об изменении содержания закладной, являющегося ее неотъемлемой частью, прилагается к закладной и скрепляется с ней с указанием на обороте нового количества листов закладной, проставлением подписи регистратора и печати регистрирующего органа. При этом необходимо учитывать, что в случае аннулирования закладной и выдачи новой подлинник соглашения скрепляется только с аннулированной закладной и не прикрепляется к новой закладной, поскольку она составляется уже с учётом предусмотренных соглашением изменений.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи ЕГРП залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Новая закладная помимо сведений, которые в соответствии с Законом об ипотеке вносятся в закладную регистрирующим органом, должна также содержать дату выдачи новой закладной, наименование регистрирующего органа, выдавшего новую закладную, фамилию, инициалы государственного регистратора, его подпись и печать регистрирующего органа.

На лицевой стороне первого листа аннулированной закладной проставляется штамп погашения регистрационной записи, в котором указываются только дата, соответствующая дате погашения аннулированной закладной, фамилия, инициалы, подпись государственного регистратора.

Аннулированная закладная хранится в регистрирующем органе (помещается в дело правоустанавливающих документов) до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. После погашения регистрационной записи об ипотеке аннулированная закладная может быть передана ранее обязанному по ней лицу по его требованию (заявлению).

В практике реализация указанных положений закона вызывает некоторые проблемы с процедурой регистрации соглашений и отображения сведений о регистрации соглашения в закладной.

Ни законом, ни Инструкцией не предусмотрено, кто же должен делать запись в закладной, в которую вносятся изменения путём скрепления с ней оригинала соглашения, и в каком месте текста закладной должно быть указано, что зарегистрировано такое соглашение.

По мнению некоторых регистраторов, указывать в закладной на соглашение о внесении изменений в закладную как на неотъемлемую часть закладной должны залогодатель и должник перед передачей регистратору закладной и соглашения о внесении в неё изменений для совершения регистрационных действий. Сам регистратор не уполномочен совершать какие-либо надписи в закладной помимо указанных в законе.

Представляется, что такое мнение не совсем правильно отражает суть соглашения и процедуру его регистрации.

Во-первых, закладная после её выдачи первоначальному залогодержателю находится у владельца закладной и, следовательно, сдать её регистратору для совершения регистрационных действий с соглашением о внесении изменений в закладную может только владелец закладной.

Во-вторых, исходя из общих норм права, если заключается сделка, требующая государственной регистрации, то она считается заключённой с момента такой регистрации (ст.433 ГК РФ). Каким образом залогодатель и должник могут сделать на закладной отметку о заключённом соглашении, если оно ещё не зарегистрировано, и что делать с такой записью, если регистратор откажет в регистрации соглашения по причинам, предусмотренным законом? Ответов на эти вопросы ни в законе, ни в Инструкции нет. В связи с этим представляется, что наиболее правильным следует считать внесение необходимых сведений в закладную о регистрации соглашения лицом, от действий которого зависит юридическое окончание совершения сделки, то есть государственным регистратором. Такие действия представляются наиболее логичными: государственный регистратор осуществляет государственную регистрацию соглашения путём проставления на нём соответствующего штампа о государственной регистрации, скрепляет соглашение с закладной и производит на самой закладной в любом свободном месте запись о том, что осуществлена государственная регистрация соглашения о внесении изменений в закладную с указанием номера государственной регистрации и даты регистрации. Данная запись удостоверяется подписью регистратора и заверяется печатью регистрирующего органа. Причём запись о государственной регистрации соглашения необходимо делать на любом пустом месте любого листа закладной, кроме листа, которым является соглашение.

Подобная процедура государственной регистрации соглашения о внесении изменений в закладную не только будет способствовать юридической чистоте совершённой сделки и её наглядности для любого владельца закладной, но и позволит предотвратить возможные манипуляции с соглашением, если кто-то вдруг захочет изъять его из закладной или оно случайно будет утрачено. Запись о регистрации соглашения на другом листе закладной будет служить ярким свидетельством того, что в закладную были внесены изменения и отсутствие соглашения об этих изменениях позволит каждому последующему владельцу закладной избежать ошибок при приобретении такой закладной.

Представляется, что для урегулирования данного вопроса необходимо внести изменения в Закон об ипотеке, конкретно предусмотрев, что запись в закладную о зарегистрированном соглашении производится государственным регистратором после государственной регистрации такого соглашения.

Несмотря на то, что закладная выдаётся залогодержателю, который несёт ответственность за её сохранность, возможны случаи, когда закладная утрачена и владелец закладной не может её предъявить для удовлетворения своих требований. Как быть в этом случае?

Законодатель предусмотрел, что в случае утраты закладной восстановление прав по утраченной закладной возможно и данное восстановление прав производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

При этом законом определёно, что восстановление прав по закладной осуществляется на основании:

  • заявления в адрес залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству, лица (он же – владелец закладной), означенного в ЕГРП в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;
  • либо решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

На основании полученного от залогодержателя заявления залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, вносит на дубликат закладной необходимые сведения, скрепляет листы закладной с простановкой необходимых сведений о скреплённых листах и выдаёт дубликат закладной путем её вручения лицу, утратившему закладную.
Необходимо обратить внимание на то, что дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной, в противном случае у регистратора нет оснований для выдачи дубликата закладной лицу, её утратившему.

Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. При этом законодатель установил, что обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.

Несмотря на то, что законодательно определены основания и процедуры восстановления прав по закладным, на практике не всегда удаётся применить данные положения закона.

Например, как соблюсти идентичность дубликата закладной с утраченной, если нет её копии, а получение копии закладной у регистратора законодательством не предусмотрено? Одним из решений по данному вопросу могло бы стать указание в законе на обязанность регистратора предоставлять залогодателю находящуюся в регистрационном деле копию закладной для составления дубликата утраченной закладной.

Вторая проблема, которая возникает на практике, восстановление прав по закладной на основании решения суда. Закон предусматривает, что рассмотрение подобной категории дел должно осуществляться в порядке особого производства дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение.

Однако никаких изменений в сопутствующие законы, в том числе в процессуальное законодательство, внесено не было. В связи с этим на практике возникают проблемы с подачей заявления в суд о рассмотрении дела в порядке особого производства, поскольку в гражданском процессуальном кодексе РФ восстановление прав по утраченной закладной не включено в перечень дел, подпадающих под рассмотрение в порядке особого производства и суды придерживаются мнения, что подобные дела должны рассматриваться в порядке искового производства. Снять возникшую проблему возможно только путём внесения необходимых поправок в гражданский процессуальный кодекс РФ.

Особенность введения института закладной можно отметить также в том, что владелец закладной в отличие от владельца прав по кредитному договору не обязан регистрироваться в ЕГРП при передаче прав новому владельцу.

Согласно ст.16 Закона об ипотеке любой законный владелец закладной вправе, а не обязан, потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в ЕГРП в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.

Такое право законного владельца оправданно, поскольку иной порядок просто не позволит достичь тех целей, ради которых вводился институт закладной – высокая оборачиваемость ценной бумаги.

Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании:

·         совершенной в соответствии с Федеральным законом передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;

  • документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
  • решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

В то же время, право, а не обязанность регистрироваться в ЕГРП имеет и свои минусы.

В частности, если владелец закладной зарегистрирован в ЕГРП и направил должнику уведомление о такой регистрации с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, то должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

Иными словами, если владелец закладной не зарегистрирован в ЕГРП, то должник каждый раз, осуществляя промежуточные платежи, вправе требовать от владельца закладной предъявления ему данной закладной, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной, что может создать большие неудобства в части как хранения закладной, так и её оборота.

Учитывая особый статус закладной как ценной бумаги, законодатель предусмотрел и порядок действий не только должника по обеспеченному ипотекой обязательству, но и залогодержателя в случае исполнения должником этих обязательств.

В Законе об ипотеке предусмотрено, что залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Однако законодатель не указал, в течение какого срока залогодержатель в случае полного исполнения обязательств обязан передать закладную залогодателю, что может на практике вызвать не однозначную реакцию как со стороны владельца закладной, которому необходимо определённое время для совершения всех действий, связанных с передачей закладной залогодателю, так и со стороны залогодателя, который бы хотел как можно быстрее принять меря по аннулированию закладной и снятию залога.

На практике указанные сроки регулируются, как правило, условиями кредитного договора или договора об ипотеке, предусматривающими выдачу закладной, а также условиями непосредственно закладной. Кроме того, в подобной ситуации следует также руководствоваться нормами гражданского законодательства, регулирующими применением обычаев делового оборота. Однако внесение в Закон об ипотеке более чётких формулировок по данным срокам значительно бы упростило решение данной проблемы.

В то же время, в законе сказано, что в случаях, когда закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, чтобы не допустить возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной. Возможно, что по вопросам передачи залогодателю закладной, обязательства по которой исполнены, следовало бы по аналогии поступать так же как, как это предписано регистрирующему органу.

Несмотря на то, что должник обязан осуществлять исполнение по обеспеченному ипотекой обязательству предъявителю закладной, в законе предусмотрены случаи, когда должник вправе отказать в удовлетворении предъявляемых требований.

В частности, обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

  • судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;
  • предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
  • должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона, признается частично исполнившим обязательство.

Большие возможности для использования закладной в качестве меры обеспечения исполнения обязательств по другим договорам имеет институт залога закладной (ст.49 Закона об ипотеке).

Закладная может быть заложена другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и владельцем закладной.

При этом законодатель определил два случая залога закладной: с передачей её другому лицу и без передачи её другому лицу.

При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную определяется сторонами в договоре залога закладных и может предусматривать:

1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации;
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона;
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Если порядок обращения взыскания на заложенную закладную согласно п.п. 1) и 2) на практике не вызывает вопросов, то порядок обращения взыскания и последующая передача прав согласно п.3), а также аннулирование специальной залоговой надписи не урегулирован и вызывает много вопросов по процедуре исполнения. В частности, почему специальную залоговую надпись должен делать ипотечный залогодержатель, а не владелец закладной? Ведь при учинении данной надписи недобросовестным лицом, выдающим себя за залогодержателя закладной, законному владельцу закладной придётся вначале доказывать, что не передавал закладную в залог, а потом требовать и, наверняка, в судебном порядке, аннулирования залоговой надписи.

Кроме того, не ясен механизм погашения специальной залоговой надписи: кто это делает и каким образом – то ли ипотечный залогодержатель производит новую запись об аннулировании залоговой, то ли ипотечный залогодержатель и владелец закладной делают такую запись совместно. Отсутствие разъяснений на этот счёт может породить на практике отсутствие активности в использовании подобного механизма залога закладных. Представляется, что изменение закона в этой части и конкретизация действий сторон позволило бы значительно расширить объёмы применения данного механизма залога закладных.

Наличие закладной и нахождение её в собственности конкретного лица абсолютно не означает, что владелец закладной до конца существования долга должен держать закладную у себя и ожидать, когда же должник исполнит свои обязательства.

Законодатель предусмотрел, и это главное назначение закладной, что она может переходить от одного лица к другому неограниченное количество раз. При этом законодатель вновь отдал предпочтение приоритету закладной и указал, что уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Согласно статье 48 Закона об ипотеке передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме, в качестве которой могут выступать купля-продажа закладной, мена дарение и т.д. Наиболее часто или даже можно отметить основной сделкой на сегодняшний день является сделка купли-продажи закладной.

В целях защиты прав предыдущего владельца от недобросовестных действий должника законодатель предусмотрел, что передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). Это означает, что передача прав по закладной не является уступкой требований (цессией) по договору или ценной бумаги, но в то же время влечёт за собой последствия, которые предусмотрены цессией, а именно: предыдущий владелец закладной не отвечает за неисполнение должником своих обязательств перед новым владельцем закладной, а отвечает только за действительность передаваемых прав.

Учитывая особый статус закладной как ценной бумаги, которая удостоверяет права требования, возникшие из двух договоров, закон предусматривает, что передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности, то есть все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Однако простая передача закладной другому лицу не будет являться законной. Законодатель предусмотрел специальный порядок передачи прав, когда лицо, получившее закладную, будет являться законным владельцем, а сделка по передаче прав не будет признана незаконной:

  • при передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце;
  • в отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи;
  • отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

В настоящее время на практике в отметке о передаче прав по закладной дополнительно указываются сведения об остатке задолженности должника перед залогодержателем (владельцем закладной) на момент передачи прав новому владельцу. Представляется, что такая практика оправданна, поскольку позволяет не только зафиксировать остаток долга на момент передачи прав, но и контролировать каждым последующим владельцем исполнение должником своих обязательств по погашению долга и правильности расчёта производимых платежей.

И последнее, на что хотелось бы обратить внимание в настоящей статье, на законного владельца закладной, как законодатель определил, кого считать законным владельцем закладной.

Согласно Закону об ипотеке владелец закладной считается законным, если выдержаны два существенным условия при передаче прав по закладной:

  • права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной;
  • на закладной имеется отметка о передаче прав, произведённой предыдущим владельцем.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий либо, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших отметки о передаче прав, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать, то такой владелец закладной не может считаться законным владельцем.

В настоящей статье были отмечены только те основные моменты, с которыми чаще всего встречаются на практике участники ипотечного рынка. Вполне естественно, что по мере развития рынка закладных, накопление опыта её применения, а также практическое применение Закона об ипотеке появятся новые предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке и обороте закладных.

Евгений Чепенко
Европейский трастовый банк, вице-президент
заместитель председателя Комитета по ипотечному кредитованию АРБ

В рамках совместного проекта компании РУСИПОТЕКА и журнала Рынок ценных бумаг

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.