Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Ипотека


1 ноября 2007

Закладная: понятие, практика применения и проблемы (Часть 2)

Начало статьи

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права.

Внесение в закладную сведений о наименовании права осуществляется только в случае, когда ипотека возникает в силу договора и составитель закладной уже обладает правом собственности на предмет ипотеки.

В том случае, если ипотека возникает в силу закона, то данные сведения вносятся органом государственной регистрации. Об этом прямо указано в п.3 ст.22 Закона об ипотеке: «В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона».

Более подробно порядок внесения указанных сведений регламентирован Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утверждённой приказом Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213 (далее по тексту – Инструкция), о чём более подробно будет рассказано ниже.

При внесении указанных сведений как составителем закладной, так и органом государственной регистрации необходимо учитывать, что закон требует указания полного наименования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. К сожалению, на практике очень часто допускаются сокращённые наименования, что следует расценивать как нарушение требований к содержанию закладной.

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.

Включение в закладную сведений о наличии иных обременений направлено, в первую очередь, на защиту прав кредитора – залогодержателя и последующих владельцев закладной, которые должны понимать риски, могущие возникнуть при обладании данной ценной бумагой.

Отсутствие каких-либо разъяснений по этому поводу приводит на практике к разному пониманию, какая информация должна вноситься в данном случае: любая, когда, например, в предмете ипотеки – жилом помещении – проживают ещё лица, не являющиеся собственниками, или только информация, которая требует проведения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП. Согласно мнению Росрегистрации России в данном случае должна указываться только та информация о правах, которые подлежат государственной регистрации с внесением сведений в ЕГРП. Думается, что такая позиция Росрегистрации России вполне оправданна и должна приниматься всеми участниками ипотечного рынка. Дело в том, что для любого владельца закладной главное понять, есть ли или будут ли в будущем какие-либо проблемы в случае обращения взыскания на предмет ипотеки, снизится ли его ликвидность и т.д. Учитывая, что на права кредитора могут оказать влияние в основном только ограничения, установленные в отношении права пользования и владения предметом ипотеки, то представляется, что в данном разделе закладной необходимо действительно указывать только сведения, внесённые в ЕГРП, а указание наличия прав иных лиц на пользование жилым помещением (например, члены семьи собственника) будет излишним.

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.

Каждый документ, составляемый любым лицом, приобретает юридическую силу, когда на нём есть все необходимые атрибуты, в том числе подпись составителя. Это относится и к закладной. Закладная должна быть подписана залогодателем, а если он не является заёмщиком по кредитному договору или иному денежному обязательству, также и должником.

Представляется правильным, что закладная будет не просто иметь подпись составителей закладной, а будут указаны фамилия, имя и отчество подписывающих закладную и дата подписания. Последнее является необходимым с точки зрения осуществления контроля за временем совершения сделки приобретения предмета ипотеки и составления закладной, когда у залогодателя и должника появляется такое право. Неоднократно в практике рефинансирования закладных встречались случаи, когда на закладной была указана дата её составления ещё до того, как была совершена сама сделка по приобретению имущества. Подобные ошибки являются не допустимыми, поскольку право на составление закладной возникает у залогодателя только после получения возможности распоряжаться приобретённым имуществом (исключением является ипотека в силу закона, когда закладная составляется до регистрации права собственности. Однако и в этом случае будущий залогодатель не может составить закладную до подписания договора приобретения недвижимости).

Не редки случаи в практике, когда закладная составляется и подписывается лицом, действующим по доверенности. В этом случае практика идёт по пути того, что верным будет указание в закладной в качестве залогодателя и должника непосредственно лиц, которые таковыми являются, а при подписании закладной уже необходимо указывать фамилию, имя и отчество залогодателя и должника и сведения о поверенном, с указанием от имени кого он действует и сведений о номере и даты выдачи доверенности, наименовании нотариуса, удостоверившего доверенность.

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона.

Внесение сведений о государственной регистрации ипотеки аналогичны порядку внесения сведений о праве согласно подпункту 10 ст.14 Закона об ипотеке, о чём указано выше.

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

После оформления закладной и внесения необходимых сведений о регистрации права и ипотеки государственным регистратором на закладной проставляется дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Закладная должна быть подписана государственным регистратором и удостоверена печатью органа государственной регистрации.

Хотелось бы обратить внимание, что в закладной все печати, которые должен проставлять государственный регистратор, удостоверяя вносимые сведения, должны быть только печатью с изображением Государственного Герба Российской Федерации.

Все изложенные выше 14 пунктов являются обязательными к внесению в закладную. Законодатель установил, что «Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 — 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю».

К сожалению, на практике встречаются случаи, когда закладные, составленные с нарушением предъявляемых к документу требований, всё-таки выдаются первоначальному залогодержателю, что влечёт для него неблагоприятные последствия. Права по такому документу не могут быть переданы другому лицу, документ под названием «закладная» не может быть положен в ипотечное покрытие при выпуске ипотечных ценных бумаг.

Ещё одна проблема возникает в связи с этим в том, что в этот документ нельзя даже внести никаких изменений, приведя его в соответствие с требованиями закона. Дело в том, что изменить можно только условия закладной. Если данный документ не является закладной, то, следовательно, нельзя изменить и его условий. В такой ситуации документ под названием «закладная» подлежит только аннулированию с выдачей новой закладной. Хотя и здесь возникают вопросы: процесс аннулирования закладной представляет один из способов внесения изменений в закладную. Если данный документ не является закладной, то каким образом в неё можно внести изменения путём аннулирования. Представляется, что данный вопрос необходимо урегулировать на законодательном уровне, внеся необходимые поправки в Закон об ипотеке.

Несмотря на то, что законом предусмотрены обязательные условия, которые должна содержать закладная, на практике постоянно возникал вопрос: а можно ли и нужно ли в закладную вносить дополнительные сведения, не предусмотренные законом? Законодатель решил этот вопрос: по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные статьёй 14 Закона об ипотеке.

В процессе развития ипотечного жилищного кредитования в своём развитии изменялась и закладная. Если первые закладные состояли в основном из обязательных требований, то впоследствии закладная была дополнена основными положениями из кредитного договора и договора об ипотеке, которые позволяли ли бы владельцу закладной предъявлять требования по ней без обращения к договорам. Хотя на этот счёт существуют на практике разные мнения, в том числе и такие, что закладная, содержащая условия кредитного договора и договора об ипотеке, превращается в объемный документ и создаются трудности при передаче её новому владельцу, практика показала, что этот шаг оправдан.

Закладная как именная ценная бумага является самостоятельным инструментом, позволяющим её владельцу решать свои вопросы по получению удовлетворения только на основании закладной. Несмотря на то, что закладная является производным инструментов из кредитного договора или иного денежного обязательства и договора об ипотеке, после выдачи её первоначальному залогодержателю закладная приобретает статус приоритета по отношению к договорам. Это означает, что для приобретателя закладной устанавливается аксиома, согласно которой при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.

Кроме того, согласно статье 15 Закона об ипотеке к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

При этом в законе закреплено положение, согласно которому если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
Немаловажное значение имеет и положение закона, согласно которому обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной, то есть обращение производится вновь к закладной, а не договорам, которые были первопричиной появления закладной.

Самостоятельность закладной и её независимость от договоров закреплена в положениях Закона об ипотеке, регламентирующих вопросы отчуждения и правила пользования третьими лицами заложенного имущества. В частности, в ст. 37 и 40 Закона об ипотеке закреплено, что в случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества, а равно предоставление такого имущества в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства либо для целей, не соответствующих назначению имущества, допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

В части независимости закладной как ценной бумаги по отношению к договорам, которые находились в основе её появления, придерживаются и судебные органы. Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа своим постановлением от 25 декабря 2003 г. N КГ-А40/10251-03 по конкретному разбирательству, касающемуся признания недействительности передаточной надписи на закладной в связи с недействительностью кредитного обязательства, а также обеспечивающей его исполнение ипотеки, указал, что в соответствии с частью 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей имущественные права ее законного владельца. В соответствии с пунктом 2 статьи 147 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается.

Таким образом, суд сделал вывод, что осуществление прав, удостоверенных ценной бумагой, реализуется независимо от обязательства, лежащего в основании выдачи ценной бумаги.

Продолжение статьи

Евгений Чепенко
Европейский трастовый банк, вице-президент
заместитель председателя Комитета по ипотечному кредитованию АРБ

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.