Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Ипотека


21 мая 2007

Ипотечный дефолт

Я купила квартиру по банковскому кредиту. Из-за срочной командировки месячный платеж заплатила с опозданием в два дня. В банке мне начислили штраф (сумма получилась копеечная, и вопрос не в этом), и сказали, что еще одна просрочка – и будет дефолт. Объясните, что это такое.

Дефолт заемщика – это невыполнение им условий кредитного договора. Чаще всего, ипотечный дефолт возникает в случае неуплаты или несвоевременной уплаты заемщиком установленных платежей по возврату кредита и выплате процентов по нему. Есть и другие случаи (существенное ухудшение состояния заложенной недвижимости, обременение ее правами третьих лиц без согласия кредитора и т.п.). В целом последствия дефолта можно поделить на финансовые последствия, и риски утраты недвижимости. Финансовые последствия – это штрафы, договорные либо законные. Размер законных штрафов в настоящее время это составляет 10.5 % годовых в рублях, размер договорного штрафа установлен условиями конкретного договора. На практике мы не встречали ни одного кредитного договора, в котором бы отсутствовал договорный штраф, и их размеры существенно превышают штраф законный. При просрочках в несколько дней даже договорные штрафы не очень большие, хотя все определяется размером установленного штрафа и размером ежемесячного платежа. Правда, размер штрафа может быть установлен в твердой денежной сумме, или в процентах не к просроченному платежу, а ко всей сумме кредита, и тогда его размер может быть весьма ощутимым. Но, видимо, это не Ваш случай.  

Обычно, говоря о дефолте, сотрудники банка имеют ввиду такое нарушение условий договора, которое приводит к обращению взыскания на предмет ипотеки. По закону обращение взыскания на недвижимость, заложенную для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом в договоре ипотеки может быть установлены другие условия — мы часто встречаем в договорах ипотеки условия об обращении взыскания уже при однократной просрочке ежемесячного платежа. Судя по всему, в Вашем договоре указано, что двукратная просрочка в уплате ежемесячного платежа является основанием для обращения взыскания на квартиру.

Так что, для Вас дефолт – это получение требования банка о досрочном возврате кредита и уплате всех процентов по нему, которые должны были бы Вами уплачены за весь срок кредита, а в случае неисполнения Вами этого требования — обращение взыскание на Вашу квартиру, и продажа ее с торгов (на аукционе).

Я вынужден был сделать дорогостоящую операцию, и долго находился в больнице. В результате не смог заплатить подряд три платежа по ипотечному кредиту. В банке мне сообщили, что подали на меня в суд, и заберут заложенную квартиру, если я не отдам весь долг по кредиту и все проценты. Страховая компания не признает страховой случай, поскольку операция была моей инициативой, я не потерял работу, и не стал инвалидом. Неужели моя ситуация не будет принята судом во внимание, и как избежать потери квартиры? И еще, могу ли я  найти покупателя на квартиру, чтобы рассчитаться с кредитом, а на оставшиеся деньги купить себе меньшую квартиру?

Суд при наличии уважительных причин у должника-гражданина вправе в решении об обращении взыскания отложить реализацию предмета залога на срок до одного года. Если гражданин в течение этого срока рассчитается с  кредитором, суд отменит свое решение, если нет – объект будет продан с торгов. Вопрос только в том, хватит ли Вам установленного судом срока для окончательного расчета с банком по кредиту. При этом избежать изъятия недвижимости можно, заплатив все, что требует банк, в любое время до момента продажи недвижимости на торгах или аукционе.

Для того, чтобы установить является ли Ваш случай уважительной причиной, необходимо разобраться в медицинских вопросах. Например, если Вы сделали пластическую операцию по улучшению формы носа, то это не является уважительной причиной невыплат по кредиту. Но, с другой стороны, если при проведении такой пластической операции возникли осложнения (в результате врачебной ошибки, например), и Вы провели в стационаре больницы все три месяца, то такую причину суд вполне может счесть уважительной.

Продажа Вами заложенной квартиры возможна, но только с согласия банка. Думаю, что если Вы предложите банку во внесудебном порядке добровольно уплатить все то, что он получил бы по решению суда через года-полтора, банк примет это предложение, и даст свое согласие. Но это достаточно сложная сделка, поэтому вряд ли Вам удастся провести ее без помощи специалистов в сфере недвижимости. 

Мы заложили в банк свою однокомнатную квартиру, а деньги вложили в строительство 3-комнатной. Правда, нарвались на долгострой. Родился ребенок, который был прописан в заложенную квартиру. Никакого другого жилья мы не имеем. Если мы просрочим платежи в банк, неужели в такой ситуации нас выселят на улицу с маленьким ребенком?

В соответствие с пунктом 1 статьи 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком, или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом, на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. А статья 35 Жилищного кодекса РФ дает право собственнику жилого помещения выселить граждан, права пользования жильем которых прекращены. 

Простыми словами: если Вы купили квартиру на кредитные деньги, или  заложили свою нынешнюю квартиру с целью купить или построить другое жилье, для их ремонта, или для погашения ранее предоставленного целевого жилищный займа, причем кредит Вам предоставил банк или иная организация, то после продажи заложенного имущества с торгов по иску лица, купившего на торгах Вашу квартиру, Вы можете быть выселены вместе со всеми домочадцами, включая несовершеннолетних детей. Общее ограничение в виде невозможности обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным местом проживания должника, и особая защита прав детей в данном случае не действуют. И есть ли у Вас другое жилье, и хватит ли после расчетов с банком денег, вырученных от продажи заложенной квартиры, на приобретение хоть какого-либо жилища для Вашей семьи, значения тоже  не имеет.

Банк начислил мне штраф за просрочку платежа, с которым я не согласен. В процессе переговоров по этому вопросу менеджер банка пригрозил мне, что если я не уплачу штраф, они продадут закладную фирме, которая специализируется на выбивании долгов, и та мне устроит «сладкую жизнь». При получении кредита действительно оформлялась закладная. Но я был уверен, что передать мой кредит другому лицу без моего согласия нельзя. Поясните, пожалуйста, что такое закладная и как она может попасть в чужие руки.

Закладная является ценной бумагой, которая генерируется при выдаче ипотечного кредита и обращается на свободном рынке. Закладная удостоверяет право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Передача прав по закладной другому лицу осуществляется без согласия должника, и подлежит государственной регистрации. Количество передач закладной не ограничено. Новый владелец закладной обязан письменно сообщить должнику о состоявшейся уступке с приложением выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП), свидетельствующей о государственной регистрации нового владельца закладной. Само по себе наличие закладной, при должном исполнении заемщиком своих обязательств, рисков не порождает. Например, при выдаче кредитов по федеральной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), учрежденному Правительством РФ, продажа закладной вообще никак не затрагивает добросовестного заемщика. Он как платил по кредиту в свой банк, так и продолжает платить после продажи закладной. А дефолтными закладными занимаются региональные операторы и сервисные агенты – компании, аккредитованные в АИЖК, которые занимаются выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, а не выбиванием долгов.

Так что, Ваш банк может продать закладную любому лицу без Вашего согласия, и это уже не исправить, так как незнание Вами закона значения не имеет. И если у банка есть опасения в том, что Вы не сможете или не захотите должным образом возвращать кредит, он обязательно продаст Вашу закладную. Но пока закладная дефолтной не является, вряд ли банк будет ее продавать коллекторскому агентству, так как такие агентства покупают долги (в т.ч. и закладные) по существенно заниженной стоимости. Коллекторские агентства — это фирмы, профессионально занимающиеся сбором долгов, и это еще не самый плохой для должника вариант, так как такие фирмы стараются работать в рамках закона. В любом случае, если размер Вашего штрафа не очень серьезен, то банк не станет терять свои деньги только для того, чтобы наказать Вас.

Попробуйте в процессе переговоров найти компромисс с банком по поводу штрафа. А если это не возможно, обращайтесь в суд с иском о неправомерности штрафа. Суд решит, кто из Вас прав. При этом строго исполняйте условия по возврату кредита, и никаких проблем, связанных с закладной, у Вас больше не возникнет.

И еще совет на будущее – в вопросах недвижимости не стоит руководствоваться догадками. Обращайтесь к юристам до совершения значимых действий, после того как ошибка сделана — ее исправление стоит очень дорого, да и не всегда возможно.

Александр Николаевич Петренко

Земеститель заведующего

АФ "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.