Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


19 марта 2009

Советы юриста. Юридические аспекты покупки строящегося жилья

В данной публикации Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» продолжает обобщать вопросы, задаваемые посетителями нашего сайта. На этот раз речь пойдет о покупке жилья в строящихся домах, регистрации прав собственности на квартиры в новостройках, отношениях с застройщиками и прочих юридических аспектах сделок с недвижимостью на первичном рынке.

Застройщик не уложился в сроки сдачи многоквартирного дома, теперь предлагает дольщикам подождать и продлить этот срок еще на 4 месяца, как быть?

Для Санкт-Петербурга задержка в сдаче дома на 4 месяца — это еще в пределах нормы. А что делать – решать Вам. Подписание дополнительного соглашения о продлении сроков лишает Вас права требовать в судебном порядке расторжения договора, и выплаты Вам предусмотренной этим договором неустойки.

 

Я приобрел квартиру в новом доме по Предварительному договору купли-продажи. Акт госкомиссии подписан. Могу ли я вернуть подоходный налог по такому договору и надо ли ждать права собственности?

Надо ждать регистрации права собственности на квартиру.

 

Я заключила с застройщиком договор предварительной купли-продажи. Стройка стоит уже несколько месяцев. Нас согласны с доплатой перевести на другой, уже готовый объект, но не предоставляют скидки, указанные на сайте застройщика. Мы можем требовать эту скидку? Или возможно вернуть деньги назад?

Условия предоставления скидок определяются самим застройщиком. Скорее всего, эти скидки установлены для новых приобретателей квартир, а Вы к ним не относитесь. К тому же, застройщик вовсе не обязан предоставлять Вам квартиру в построенном доме в связи с прекращением строительства Вашего дома. Деньги возможно вернуть назад путем расторжения заключенного договора по соглашению сторон либо по решению суда.

 

Два года назад был заключен с компанией-застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры на первичке. Сдача госкомиссии прошла, но акт приема-передачи еще не подписан. Сегодня получила уведомление о том, что компания-застройщик решила реорганизоваться в форе выделения из его состава нового ЗАО. Как мне предъявить свои права требования? Что для этого надо? Как вообще в таких ситуациях действовать, чтобы не остаться у разбитого корыта?

Если дом действительно сдан в эксплуатацию, то реорганизация не должна затронуть Ваших прав. Свои требования о заключении с Вами договора купли-продажи квартиры Вы должны направлять старой компании в установленные договором сроки (как правило, этот срок начинает течь со дня сдачи дома в эксплуатацию). Однако, если в результате реорганизации заключение с Вами основного договора старой компанией будет невозможно, по предварительному договору Вы сможете потребовать только возврата уплаченных денег. Конечно, можно привлечь внимание правоохранительных органов к подобной реорганизации, но приведет ли это к восстановлению прав дольщиков – большой вопрос. Чтобы не оставаться у разбитого корыта не надо заключать договоры, которые направлены на обход закона и максимальное уменьшение Ваших прав. Мое мнение — лучше купить комнату на вторичном рынке, чем инвестировать деньги в строительство квартиры на основании предварительного договора.

 

Заключил договор об инвестировании в строительство. В одном из пунктов Договора сказано «Дольщик осуществляет инвестирование строительства Квартиры… Общество оставляет за собой право принимать решение по остеклению балконов и лоджий. Затраты на остекление балконов и лоджий не входят в цену Договора». Больше нигде про остекление не написано. Имеет ли право Общество не передать мне Квартиру, если я не оплачу остекление? Могу ли я отказаться от остекления? Можно ли оспорить стоимость остекления, если она является завышенной? Заранее благодарю!

Отказаться от остекления Вы сможете, если оно не предусмотрено проектом строительства дома, согласованным в установленном порядке. При этом Общество вправе не передавать Вам квартиру, имея по этому вопросу свое мнение. А разрешить эту ситуацию сможет только суд. Оспорить завышенную стоимость остекления вполне реально, если никаких цен на это договором не установлено. Суд обяжет застройщика предоставить документы о расходах на остекление, и будет исходить из этих документов (или их отсутствия).

 

Застройщик заключил договор с ТСЖ на управления домом. Я собственник (физическое лицо) хочу оспорить этот договор. В какой суд обратиться — в Арбитраж или федеральный? На кого подавать — на застройщика или ТСЖ?

Вы такого права не имеете. Оспорить этот договор может только ТСЖ. Вы, как собственник, можете созвать общее собрание членов ТСЖ, которое вправе избрать новое его правление. А уже новое руководство ТСЖ в арбитражном суде может оспаривать любые договоры, заключенные ТСЖ.

 

В 2005г. мы с супругой приобрели квартиру в строящемся доме. Для покупки квартиры мы оформили в банке кредитный договор и договор ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости (еще до брака у супруги в собственности была двухкомнатная квартира). Но в процессе оформления кредита выяснилось, что у застройщика отсутствуют некоторые необходимые банку документы. В результате оформили объектом ипотеки уже имеющуюся квартиру, а цель получения кредита сформулировали как ремонт и благоустройство. В данном случае имеем ли мы право использовать материнский капитал на погашение ипотечного кредита или нужно переоформлять ипотечный договор?

Использовать материнский капитал на погашения кредита возможно только в случае, если этот кредит предоставлен в целях приобретения (строительства) жилья. При этом банк, наверняка, откажется «переоформлять» заключенный и зарегистрированный договор ипотеки.

 

Если в договоре долевого участия, который не подпадает под действие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных…", стоимость указана в условных единицах и не подлежит изменению, может ли застройщик настаивать на увеличение стоимости у.е. в дополнительном соглашении? Доп. соглашение заключается в связи с тем, что по обмерам ПИБ площадь увеличилась.

Уточнение площади квартиры по обмерам ПИБ никак не влияет на увеличение размера условной единицы, и такое требование не правомерно. Другое дело, если Вы действительно должны доплачивать за размеры квартиры, а Вам предлагают провести эту доплату путем изменения размера УЕ — на это пойти можно, ведь Ваших прав такое изменение в принципе это не нарушает.

 

В договоре долевого участия (так он называется) с Застройщиком есть условие в котором говорится, что данный "…договор является договором об инвестиционной деятельности, регламентированным законодательством РФ в области инвестиционной деятельности, и на отношения сторон на распространяются нормы закона РФ «О защите прав потребителей в силу того, что договор не является договором строительного подряда, договором бытового подряда, договором на оказание услуг или договором купли-продажи." Насколько такое условие правомерно, если я как физическое лицо приобретаю квартиру для дальнейшего проживания в ней, а не для перепродажи? Можно ли говорить о том, что этот договор является договором об инвестиционной деятельности, если данный договор дол. участия имеет все признаки договора подпадающего по действие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»?

Ничтожно условие договора, которое противоречит закону. Поэтому, если дольщиком является физическое лицо, а предметом договора – жилье, указанные условия, как и инвестиционный характер договора, не препятствуют применению к этому договору Закона «О защите прав потребителей». Для ответа на вопрос о применении  ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», необходима информация о датах предоставления застройщику прав на строительство дома (получения разрешения на строительство).

 

Я хочу совершить сделку уступки права требования в долевом строительстве. Дом принят госкомиссией, но акт приема-передачи квартиры я не подписывала. Застройщик говорит, что дом зарегистрирован в ГБР, а при регистрации дома мы заявлены в списке дольщиков, поэтому это невозможно.

Мое мнение — Вы можете отчуждать свое требование о передачи квартиры по договору долевого строительства, пока Вам не передано жилое помещение по акту приема-передачи. Хотя существует иное мнение – такая уступка возможна только до момента окончания строительства дома. Я не исключаю, что регистрирующий орган может отказать в регистрации права собственности Вашего покупателя, которому в этом случае придется отстаивать свои права в суде.

 

В декабре 2007 г. приобрел квартиру в новостройке по схеме предварительного договора. В момент приобретения сроки выдачи ключей озвучивались как «первый квартал 2008», затем август-сентябрь 2008 г, а сейчас уже весна 2009 г. Сделку покупки проводил с частичной оплатой стоимости квартиры в ипотеку, т.е. документы по сделке также проверялись крупным банком. В предварительном договоре сроки заключения договора купли-продажи квартиры не оговорены. Вопрос: можно ли расторгнуть предварительный договор без штрафных санкций по причине задержки сроков сдачи объекта? По информации застройщика, дом прошел госкомиссию, а выдача ключей задерживается по причине сооружения на территории дома подземного гаража. Однако, в связи с наступающим финансовым кризисом у меня есть подозрения, что строительство может быть заморожено.

Если в предварительном договоре не определен срок заключения основного договора, то в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ основной договор должен быть заключен в течение одного  года с момента заключения предварительного договора. При этом обязательства по предварительному договору прекращаются, если в установленный срок не был заключен основной договор, и ни одна из сторон не направила другой стороне требование о его заключении.  Получается, что Вы вправе в судебном порядке требовать возврата уплаченных денег, а штрафные санкции при этом должен нести застройщик, если они установлены договором. Но учтите, что сданные в эксплуатацию дома «замораживаются» чрезвычайно редко, даже в условиях финансового кризиса.

 

Александр ПЕТРЕНКО, адвокат,

Заместитель заведующего

Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

 

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.