Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


9 июня 2008

Советы юриста. Раздел квартиры

Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР" продолжает серию публикаций, в которых специалисты отвечают на поступившие от посетителей нашего сайта вопросы, объединив их по тематике. Сегодня речь пойдет о юридических вопросах, возникающих при разделе недвижимого имущества.

Вопрос: Во время брака с мужем была приобретена квартира. Денежные средства на покупку данной квартиры мне были подарены моими родителями, поэтому данную квартиру оформили на мое имя. В январе нынешнего года мы с мужем прекратили семейные отношения. Он добровольно выписался из квартиры и ушел жить к другой женщине. Мы с мужем заключили соглашение между супругами в простой письменной форме, что он не будет иметь претензий на данную квартиру. У нотариуса мы эти бумаги не заверяли. Два дня назад мы расторгли брак, но за неделю до этого муж подал исковое заявление в суд о признании 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Я являюсь нетрудоспособным инвалидом первой группы. Как и чем я могу доказать в суде, и могу ли вообще, что квартира — моя собственность, и исковые требования моего мужа следует оставить без удовлетворения?

Обязательно предъявите суду подписанные с мужем бумаги (хотя для определения их правовой значимости надо бы показать их адвокату), а также пригласите в качестве свидетелей родителей, которые давали деньги на покупку квартиры. Если родители что-то продавали или снимали деньги на квартиру со счета, эти доказательства также надо предоставить суду. Если Вы докажите, что покупали квартиру на деньги родителей или то, что подписанные Вами соглашения являются соглашениями о разделе совместного имущества супругов, квартира останется Вашей.

Вопрос: В каких случаях можно пересмотреть раздел долей на квартиру, если изначально доли равные?

Если раздел долей уже произведен, то пересмотреть его возможно лишь путем оспаривания в судебном порядке соглашения, которым уже этот раздел был произведен (это соглашение может входить в договор приватизации квартиры, или может быть выполнено в виде отдельного соглашения). А реальность такого оспаривания определяется наличием законных оснований для признания сделки недействительной или применения последствий недействительности ничтожной сделки, и наличием соответствующих доказательств. При этом равенство долей – общеприменяемый порядок  при приватизации жилья, или при разделе общего имущества.

Вопрос: Наша квартира находится в долевой собственности у трех собственников, по 1/3 доли у каждого. При продаже квартиры деньги равными частями делятся на троих. Если мы с сыном будем выкупать долю бывшего супруга, о какой сумме можно будет вести речь, ведь стоимость доли меньше, чем при продаже всей квартиры? Агентства недвижимости в городе, где находится квартира, нет, как определиться с ценой доли?

В такой ситуации цена выкупа может быть определена только соглашением сторон. Договоритесь на меньшую сумму — ради бога. Но муж может резонно отказаться от уменьшенной цены (а права заставить его продать свою долю у  Вас нет), и предложить продавать квартиру третьему лицу с разделом вырученных денег соразмерно долям, и будет при этом прав.

Вопрос: У  моего отца есть в собственности 1/2 доли 2-х комнатной квартиры. Вторая часть принадлежит его второй жене, с которой он находится в разводе. На данный момент времени она одна проживает в этой квартире. У отца нет на руках договора приватизации. Я являюсь единственным ребенком отца. Какие документы и действия мне необходимо сделать для того, чтобы я могла продать его часть квартиры.

Необходимо выяснить, определен ли между отцом и бывшей женой порядок пользования долями (т.е. существует ли документальное закрепление права пользования изолированными долями за сособственниками), а для этого необходимо изучить договор приватизации квартиры. Если этот порядок в договоре определен, долю продавать можно, с соблюдением права преимущественной покупки, которое имеет бывшая жена. При этом, если бывшая жена не отдает Вам оригиналы документов на квартиру, надо получить дубликат правоустанавливающего документа и зарегистрировать его, собрать иные необходимые документы и совершать сделку. Если порядок пользования долями в договоре не определен, определить его возможно (при условии, что комнаты являются изолированными) соглашением между отцом и его бывшей женой, либо в судебном порядке.

Вопрос: Есть двухкомнатная квартира, купленная в браке. Собственниками в равных долях являются отец и несовершеннолетняя дочь. После "прописали" жену — мать. При разводе без раздела имущества, ребенка оставили с матерью. Затем по решению суда, бывшей жене отказали в праве на собственность 1/4 квартиры и определили порядок пользования комнатами: одна отцу (14м), вторая матери с дочерью (19м). Могу ли я (отец) продать, подарить или поменять свою долю без согласия второй стороны? Нужно ли согласие опекунского совета?

Отец вправе отчуждать свою комнату без согласия ребенка. Но при продаже или мене ребенок имеет право преимущественной покупки. Для того, чтобы мать от имени ребенка отказалась от этого права действительно нужно предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Если мать ребенка не желает получать это разрешение, действовать нужно так: отец должен отправить официальное уведомление о предстоящей продаже с указанием цены продажи. И в случае не получения ответа в течение 1 месяца, спокойно совершать сделку. Важно: и в уведомлении о продаже, и в договоре купли-продажи должна стоять реальная цена сделки, а уведомление обязательно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. При дарении нет необходимости ни в согласии, ни в отказе от преимущественного права покупки.

Вопрос: Если я являюсь собственником квартиры, может ли бывший муж, если он еще не выписан, претендовать на долю квартиры?

Ответ дан при условии, что не заключался брачный договор, который изменил законный режим общего имущества супругов. Если квартира приобреталась в законном браке на совместные деньги супругов – муж вправе претендовать на ? долю квартиры. Если квартиру Вы приобрели до брака, или в период брака получили ее безвозмездно (приватизация, наследование, дарение), то бывший муж не вправе претендовать на долю в праве собственности на квартиру. Его прописка в квартире сама по себе значения не имеет.

Вопрос: В 1973 году наша семья  получила квартиру ЖСК в Санкт-Петербурге. В выплачивании пая я (дочь) не участвовала, так как была несовершеннолетней, затем училась в ВУЗе, потом вышла замуж за военнослужащего, и с ним уехала в военный гарнизон, где прожила 13 лет. Прописка в это время была забронирована. Когда я вернулась в Петербург, пай ЖСК был уже выплачен. А перед смертью отец завещал квартиру матери, она уже оформила ее в собственность на себя. В квартире, кроме матери и меня, прописаны мой муж и 2-ое наших детей, один из которых несовершеннолетний. Может ли мать продать квартиру и всех прописанных оттуда выписать?

Мать продать квартиру сможет, а выселять прописанных лиц будет покупатель. Но вряд ли найдется покупатель, который за подобную квартиру даст хорошую цену (покупая квартиру, он «покупает» длительный судебный процесс). Кроме того, при грамотной работе адвоката в иске о выселении, предъявленном матерью или покупателем квартиры, суд может и отказать. Ведь квартира выделялась с учетом дочери, и дочь сохраняла право пользования квартирой на момент приобретения ее в собственность.

Вопрос: Мы с мужем и 16 летним ребенком живем в 3-х комнатной квартире, собственником которой является мой супруг.  Мы с ребенком там только зарегистрированы.  Планируем заключить с мужем соглашения о разделе имущества в равных долях без расторжения брака. Обязательно ли заверять соглашение у нотариуса? Смогу ли я распоряжаться своей долей: продать, прописать кого-либо, подарить? Можно ли оспорить это соглашение в случае расторжения брака? Сможет ли муж, при наличии подписанного мной соглашения о разделе, оформить все бумаги без моего присутствия? Может ли быть разделено имущество без расторжения брака в случае несогласия одной из сторон? У мужа в собственности еще есть земельный участок с недостроенным домом (еще не сдан). Как это отразить в соглашении, ведь на данном этапе дом не может рассматриваться как имущество, так как он не достроен? Учитываются ли интересы ребенка во всех этих случаях?

Отвечаем в порядке заданных вопросов. Соглашение о разделе не обязательно удостоверять нотариально, достаточно простой письменной формы (обязательная нотариальная форма установлена для брачного контракта). Для того, чтобы каждый из супругов мог распоряжаться своей долей в этом соглашении надо определить и порядок пользования долями (закрепить за каждым право пользования изолированными комнатами квартиры). Любое соглашение можно оспорить, но для успеха дела должны существовать законные основания и соответствующие доказательства. Без Вашего участия переход права собственности зарегистрировать нельзя. Имущество может быть разделено как в период брака, так и после его расторжения. Земельный участок и недостроенный дом можно оговорить в соглашении, недостроенный дом может рассматриваться в качестве имущества. Если Вы делите имущество по соглашению, то Вам и учитывать интересы детей. При разделе имущества в суде возможно отступление от равенства долей супругов с учетом интересов несовершеннолетних детей. Но это возможно в случаях, когда уже определено место жительства ребенка — с мамой, и когда отец не участвовал и, вероятно, не будет участвовать в содержании ребенка.

Вопрос: У нас приватизированная 2 комнатная квартира, собственников 3 человека (мать, отец и дочь), у каждого 1/3. Сейчас отец грозится продать свою долю. Может ли он это сделать без согласия 2-х других собственников?

Может. Однако, если порядок пользования долями не определен, то такую долю вряд ли купят за рыночную цену. Так что, для продажи доли за нормальную цену отцу придется в судебном порядке определять порядок пользования долями квартиры (закреплять за своей долей изолированную комнату). Вашего согласия на продажу его доли не требуется в любом случае, но продажа должна осуществляться с соблюдением Вашего преимущественного права покупки.

Александр Петренко

заместитель заведующего

Адвокатской фирмы "ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР"

Обсудить материал на форуме...

Другие материалы на тему:

 

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.