Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


3 июня 2008

Советы юриста. Сделки с земельными участками

Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР" продолжает серию публикаций, в которых специалисты отвечают на поступившие от посетителей нашего сайта вопросы, объединив их по тематике. Сегодня речь пойдет о юридических вопросах, возникающих при операциях с землей: купле-продаже, наследовании земельных участков, а также о переводе земли в другую категорию.

Вопрос: Каков процесс перевода арендованного на 5 лет земельного участка под строительство в собственность?

После того как Вы построите объект недвижимости, Вы получите преимущественное право его приватизации (то есть выкупа) этого земельного участка. С этого процесс и начинается. Дать детально описание необходимых документов и действий можно будет после изучения кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на землю и построенный дом.

Вопрос: Можно ли на государственную регистрацию права собственности земельного участка вместе с кадастровым планом подать историческую справку, выданную БТИ, указывающую на последовательность перехода прав на земельный участок со ссылками на документы?

Вы можете настаивать на приобщении документа к документам, подаваемым на регистрацию, если сочтете это необходимым. Для регистрации важно подать необходимый минимум. Остальные документы не являются необходимыми. Однако у сотрудников регистрирующего органа есть право запрашивать дополнительные документы, если это потребуется. Возможно, именно такой документ поможет сотрудникам регистрирующего органа разобраться с вашим делом. Если вы считаете подачу такого документа необходимой, подавайте его, т.к. отказ или приостановка государственной регистрации — это потеря и времени, а при отказе – и уплаченной государственной пошлины.

Вопрос: Могу ли я обратиться в суд с заявлением о принятии наследства, а именно земельного участка, который находился у моей матери на праве пожизненного наследуемого владения, а также признать право собственности на данный земельный участок? Или же я буду обладать им на тех же основаниях, а именно на основании права пожизненного наследуемого владения?

Наследство принимается путем подачи заявления нотариусу в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя, в т.ч. — и право пожизненного наследуемого владения земельным участком. После принятия этого наследства, Вы можете бесплатно и однократно переоформить право пожизненного наследуемого владения земельным участком на собственность, а можете пользоваться землей на унаследвоанном праве (но подарить или продать эту землю Вы не сможете, пока не оформите собственность). Так что, обращайтесь не в суд, а к нотариусу по месту нахождения земли, и ссылки на законы при этом Вам не нужны.

Вопрос: Подскажите, пожалуйста, можно ли совершить акт обмена квартиры на часть дома, который принадлежит нескольким хозяевам, с неприватизированным земельным участком, который находится в пожизненно наследуемом владении? Можно ли будет переоформить право пожизненно наследуемого владения на участок земли на другого человека?

Ответ по обоим вопросам — отрицательный. Распоряжение земельным участком, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на землю по наследству (п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ). А распоряжение долей дома в силу ст. 35 ЗК РФ является и распоряжением соответствующей долей земельного участка. Исключение составляют случаи отчуждения части дома, которая не может быть выделена в натуре. Для того, чтобы понять, попадает Ваш случай в это исключение или нет, необходимо изучить технический паспорт (план) дома.

Вопрос: Я приобрел дом, земля под ним мне не принадлежит, поэтому в 2004 году я заключил договор аренды земельного участка с администрацией города, в 2005 я зарегистрировал право собственности на дом. Как теперь я могу приобрести данный земельный участок в собственность? Возможно ли предоставление данного земельного участка мне в собственность бесплатно?

Вы можете приобрести этот земельный участок в собственность, но за плату и до 1 января 2010 года. При этом цена земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения: свыше 3 миллионов человек — в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Вопрос: Мои родители купили квартиру в 3-х квартирном деревянном доме. Теперь там прописаны мои родители (мама и папа) и я с сыном (16 лет). Дом попадает под снос. Какие права мы имеем? Земля в собственности не находится, только дом.

Вам должны предложить какую-либо равноценную замену (квартиру, дом). Равноценна она или нет — решать Вам. Если Вы не согласитесь на предлагаемые варианты, администрация предъявит в суд иск о принудительном выкупе дома. И суд будет определять рыночную стоимость Вашего домовладения, которая будет Вам выплачена при прекращении права собственности на дом. После чего Вы можете быть выселены из сносимого дома в судебном порядке (суд уже не будет интересовать, купили ли Вы на эти деньги себе другое жилье или нет).

Вопрос: Мы с друзьями хотим приобрести землю сельхозназначения с целью постройки на нем нескольких коттеджей для себя. Как перевести землю  из с/х назначения в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)?

Существует 2 пути:

1. Собственно перевод земли в другую категорию. Осуществляется по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, в котором находится земля. Решение принимается в соответствии с Законом РФ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" № 172-ФЗ от 21.12.2004г., Земельным кодексом РФ, и нормативными актами субъекта РФ, в котором находится земля.

2. Использование земли без перевода. Например, создание садоводства. В соответствие с недавним постановлением Конституционного суда РФ, прописаться можно и в садовом доме – по решению суда при условии нахождения земельного участка в черте населенного пункта и пригодности садового дома к постоянному проживанию.

А вообще, данная тема юридически сложная, и привлекать юристов нужно еще до покупки земли. Иначе рискуете купить землю, на которой сможете только кукурузу выращивать.

Вопрос: Я имею в собственности земельный участок, выделенный в натуре. Категория — земли сельхозназначения. Возникает ли у меня обязанность по выплате возмещения потерь сельхозпроизводства в местный бюджет при переводе земель в другую категорию (земли поселений).

В соответствии со ст.58 Земельного кодекса РФ потери сельскохозяйственного производства возмещаются лицами, по ходатайству которых осуществлено изменение категории. В соответствии с Законом РФ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" № 172 – ФЗ от 21.12.2004 г., расчет потерь их производства является обязательным приложением к ходатайству о переводе. Поэтому, если Вы инициировали этот вопрос, Вам и платить.

Вопрос: До замужества мною был куплен земельный участок в садоводстве. Сейчас я замужем, и на этом дачном участке, построены баня и дачный дом, большие средства вложены в разработку земли. Мы брали кредит на постройку дома и до сих пор идут финансовые вложения из общего семейного бюджета. От первого брака у мужа есть двое детей, у меня тоже есть двое детей от первого брака. Кто унаследует землю и дачу после нашей с супругом смерти?

При отсутствии завещания имущество, приобретенное умершим до брака, наследует супруг умершего, его дети и родители в равных долях. Что касается того имущества, которое Вы с мужем приобрели в браке, то переживший супруг вправе заявить требование о выделении из него своей супружеской доли. Тогда наследуется только доля умершего супруга, которая распределяется в равных долях между наследниками по закону, которыми в случае Вашей смерти являются Ваши дети (от любых браков), супруг, родители, в случае смерти мужа – его дети и родители, и Вы.

Вопрос: Мы с друзьями организуем дачное некоммерческое партнерство. Один из нас владеет участком земли. Каким образом, с точки зрения минимизации налогообложения, лучше ввести этот участок в имущество ДНП. Можно ли рассматривать пожертвование или добровольный имущественный взнос?

ДНП принадлежит имущество общего пользования, приобретенное или созданное партнерством (дорога или колодец, например), в том числе и целевые денежные взносы, установленные общим собранием ДНП. Земельные участки, принадлежащие его членам, или полученные ими в будущем, остаются в частной собственности граждан. Вот если Вы хотите вместо денежного взноса внести земельный участок – тогда другое дело. В этом случае собственность на вашу землю переходит к ДНП, а основанием перехода является учредительные документы партнерства, зарегистрированные в установленном порядке.

Вопрос: В данный момент я хочу приобрести загородный участок земли для постройки дома и участок земли для перепродажи. Мне предлагают 30 соток – тип земли или тип собственности  — "Личное подсобное хозяйство". C могу ли я оформить эту землю в собственность? Какие документы требовать с продавца, и на что обращать внимание?

Вопрос по поводу оформления в собственность непонятен. Вы же пишете о покупке участка, а значит, право собственности у продавца на него должно быть уже оформлено, а к Вам это право собственности переходит в силу закона после государственной договора купли-продажи земли. Поэтому, и требовать нужно свидетельство о праве собственности на землю. Личное подсобное хозяйство – это не "тип собственности", а назначение земельного участка. Обращать внимание в сделке с недвижимостью надо на все: и на документы о собственности, и на установленные ограничения (обременения), и на схему денежных расчетов. Поэтому, советую вместе с продавцом и имеющимися у него документами по земле посетить адвокатскую консультацию.

Вопрос: Если мне не приходило уведомление об уплате земельного налога, имею ли я право не платить данный налог до получения соответствующего уведомления?

В соответствие с п. 3 ст. 396 Налогового кодекса РФ сумма земельного налога (сумма авансовых платежей по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками — физическими лицами, которые не являются индивидуальными предпринимателями, использующими объект налогообложения для своей деятельности, исчисляется налоговыми органами. А в соответствие с п. 4 ст. 57 Налогового кодекса РФ, если расчет налога производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения соответствующего налогового уведомления. Поэтому, Вы должны платить этот налог только на основании полученного уведомления. 

Вопрос: Могу ли я воспользоваться титульным страхованием при покупке земельного участка?

Многие страховые компании занимаются этим видом страхования. Обратитесь в одну из таких страховых компаний с копиями правоустанавливающих документов по земле еще до совершения сделки. Специалисты страховой компании дадут предварительное заключение о возможности страхования и свои рекомендации по порядку совершения сделки.

Александр Петренко

Заместитель заведующего

Адвокатской фирмы "ЮРИНФОРМ — ЦЕНТР"

Другие материалы на тему:

 

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.