Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


4 мая 2007

Покупка квартиры в строящемся доме: советы специалиста

Покупка квартиры в строящемся доме - это как правило, сложная сделка, которая проходит в несколько этапов. В таких сделках бывают очень важны ньюансы, и разобраться в них без помощи юриста бывает трудно . На вопросы, возникающие у покупателейжилья на первичном рынке , отвечает специалист. 

           Я купила квартиру в строящемся доме. По договору долевого участия  срок сдачи объекта в эксплуатацию - январь 2006 года. Дом уже сдан госкомиссии и мною подписан акт приема-передачи, но до сих пор  не получено в государственных органах разрешение на регистрацию прав собственности участников долевого строительства, в доме нет горячей воды, не подключены лифты (квартира находится на 13-м этаже), не приведена в порядок придомовая территория. Каковы меры воздействия на организацию, с которой заключен договор долевого участия?
           Мера воздействия одна – предъявление исков в суд о признании права собственности на квартиру, о возмещении причиненного материального ущерба и компенсации морального вреда.
          Заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома. При подписании акта приема-передачи квартиры в апреле 2006г. я обратила внимание, что в общую площадь квартиры при обмере, произведенном ПИБом, не включена приведенная площадь балкона. В праве ли я требовать от организации, у которой мною приобретена квартира, возврата средств, уплаченных в момент заключения договора, за приведенную площадь балкона?
         Не включение площади балкона в технический паспорт – формальность, не имеющая значения для существа правоотношений по договору долевого участия. По простому – если Вы оплатили площадь (учитывая и балкон), которую реально и получили, оснований для возврата средств нет.
         Мы с мужем купили квартиру (оформили договор долевого участия в равных долях). Как будет проводиться возврат подоходного налога? Из расчета для каждого по 1 млн. руб, или всего 1 млн. руб, соответственно каждому по 500тыс. руб. ? Ведь в НК сказано, что вычет предоставляется при приобретении квартиры или доли в ней.
        Из расчета каждому - по 500 тысяч рублей. В Налоговом кодексе РФ сказано: при приобретении имущества в долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями - 20 абзац п/п 2) п.1 ст. 220 НК РФ.
        Подскажите, какие документы необходимы для государственной регистрации  ДДУ (договора долевого участия)? И происходит ли государственная регистрация договора, если он заключен после 01.04.2005?    
       Документы: оригинал ДДУ, документы об оплате долевого участия, акт приема-передачи квартиры, технический паспорт на квартиру (ПИБ , БТИ).
Государственная регистрация договора долевого участия производится, если разрешение на строительство получено после 01.04.2005 года. В Санкт- Петербурге и Ленинградской области таким разрешением является постановление органов власти, которым предоставлено право на строительство дома, издано после указанной даты. Именно дата получения разрешения на строительство дома, а не дата заключения договора долевого участия в этом строительстве определяет необходимость государственной регистрации ДДУ.
       Я заключила договор долевого участия. Компания, в которой я работаю, может предоставить мне  кредит. Но для его получения, я обязана предоставить копии документов по застройщику (первые  и последние страницы устава, решение о создании, протокол о назначении генерального директора и т.д.). Фирма застройщик отказала мне в предоставлении  заверенных копий данных документов. Имею ли я право требовать данные документы, правы ли они, отказывая мне в этом?  Выяснилось, что и разрешение на строительство в этой компании просрочено.  В связи с этим я  буду вынуждена расторгнуть  договор. Является ли не продленное разрешение основанием для обоюдного расторжения контракта с полным возвратом первой внесенной стоимости? И есть ли какие варианты сохранить все-таки данную покупку?
      Не предоставлять копии своих документов - право фирмы (она может считать эту информацию коммерческой тайной). Так что требовать такого предоставления от фирмы Вы не вправе. Вопрос расторжения договора требует изучения его текста, как и вопрос возврата денег. Отсутствие строительной лицензии – это важный факт, но не решающий.
Настоятельно рекомендую обратиться к грамотному адвокату, который сначала попробует «срастить» Вашу сделку (например, информацию об уставных документах можно получить через налоговую инспекцию или в других государственных органах), а уж если не получится – займется расторжением Вашего договора.
      При покупке квартиры в еще недостроенном доме, мы с мужем заключили  договор (ДДУ). Можно ли  переоформить этот договор на отца?  Мы с мужем не возражаем. Дом еще не построен. В этой строительной компании нам сказали, что это стоит 30 000 рублей. Правомерно ли это? И можно ли как-нибудь без затрат? Может это будет возможно, когда дом будет сдан?
      Если Ваш договор устанавливает, что уступка прав по договору осуществляется с согласия строительной компании, то строители вправе отказать в таком согласии без объяснения причин, или потребовать за него деньги. В таком случае без затрат на этапе стройки не обойтись. Если ДДУ не содержит такого положения, то уступку Вы вправе совершить без согласия строителей, с условием их последующего уведомления об этом. После сдачи дома, и государственной регистрации Вашего права собственности, квартиру можно будет оформить на отца путем заключения договора купли-продажи или дарения. На это согласие строителей не требуется.
      Я собираюсь по доверенности регистрировать право собственности моего родственника на квартиру. В строительной компании мне сказали, что я не смогу этого сделать, поскольку ни в договоре, ни в моей доверенности не указано место рождения и пол моего родственника. Так ли это?
      Действительно, установлены новые требования к информации о правообладателе (для физических лиц - место рождения, пол, гражданство), подлежащей внесению в ЕГРП при регистрации.  Вы сможете воспользоваться старой доверенностью в случае предоставления на регистрацию оригинала паспорта Вашего родственника, в противном случае придется получать новую доверенность или вносить соответствующие изменения в договор долевого участия.
      В предварительном договоре купли-продажи квартиры, суть которого - долевое участие в финансировании квартиры, предусмотрено одностороннее увеличение стоимости 1 кв.м. в связи с удорожанием строительных материалов, а также по другим объективным причинам. Дом уже достроен, но  государственной комиссией не  принят, а застройщик периодически присылает уведомления об увеличении стоимости кв.м. в связи с удорожанием строительных материалов.  Имеет ли право застройщик увеличивать стоимость 1 кв.м. неоплаченной части квартиры ориентируясь на рыночную её стоимость?
      Возможность изменения цены, (а цена является существенным условием договора) определяется, прежде всего, положениями самого договора. И важно то, как буквально сформулировано условие об изменении цены: основания, порядок увеличения (односторонний или двухсторонний, судебный или внесудебный), пределы увеличения. Если принять за исходное формулировку «в связи с удорожанием строительных материалов, а также, что другим объективным причинам», то вполне можно утверждать, что такими объективными причинами является и рост цен на рынке недвижимости.
Так что, точно и полно ответить на Ваш вопрос можно только после изучения всего текста договора. Но то, что при подобном поведении строителей Вы сможете получить квартиру, не заплатив дополнительные деньги, только по решению суда, можно сказать и без изучения договора. Кстати, ставить в суде вопрос о Вашем праве собственности на квартиру Вы сможете только после сдачи дома в эксплуатацию, и регистрации права собственности застройщика на Вашу квартиру – таковы последствия участия в строительстве по схеме предварительного договора.
Привлечение денежных средств граждан в жилищное строительство по предварительному договору – это обход строительными компаниями Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, который максимально защищает права дольщиков. Поэтому, мы категорически не рекомендуем своим клиентам вкладывать деньги в подобные проекты. Ведь если у строительной компании нет уважения к закону, то о каком уважении к правам граждан-дольщиков может идти речь. 
      Скажите, пожалуйста, должен ли проходить регистрацию предварительный договор купли-продажи  квартиры, предусматривающий долевое участие покупателя в финансировании квартиры?
      Любой предварительный договор должен быть совершен в форме, установленной для основного договора. Для договора долевого участия установлена простая письменная форма. Обязательная регистрация этого договора никакого отношения к форме договора не имеет, что неоднократно подтверждалось судебной практикой. Поэтому такой предварительный договор государственной регистрации не подлежит.
     Мне необходимо подписать акт приема передачи по долевому строительству, но  я нахожусь в другом городе, и не уверена, что  смогу приехать. Можно ли оформить доверенность на подписание этого акта? Когда, должна начинаться оплата за квартиру?
     Доверенность можно составить и на подписание акта. Момента возникновения обязанности по оплате за квартиру определяется, прежде всего, текстом Вашего договора долевого участия. Если в нем нет таких условий, то оплата в силу закона начинается с момента передачи квартиры Вам по акту после сдачи дома в эксплуатацию.
    Мы с мужем хотим купить дочери квартиру  в строящемся доме, ей только что исполнилось 15 лет. Может ли  она сама заключить договор со строительной компанией?  

     По закону она это обязана сделать, но с Вашего согласия. Договор подписывает дочь, а родители  на нем визируют свое согласие. И в договоре обязательно должно быть указано, что квартира покупается на средства  родителей, поскольку ребенок в силу закона не может сам финансировать подобные сделки.
Во избежание всяких коллизий мы советуем применять другую схему: договор в пользу третьего лица. При этом договор заключает отец или мать, а получателем квартиры указывается третье лицо – ребенок.

Александр ПЕТРЕНКО
Заместитель заведующего
АФ «ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР»


Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.