Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


23 марта 2007

Основы безопасности при покупке недвижимости в кредит или рассрочку. Семь практических советов

материалы семинара от 25.03.07 на XIV Ярмарке Недвижимости

     В нынешних условиях, когда цены так выросли, а процентные ставки по ипотечным кредитам продолжают падать, приобретение недвижимости в кредит становится интересным для  все большего круга людей. Я попросил наших ипотечных брокеров рассчитать ежемесячный платеж по двум кредитам на 29 лет. Первый вариант: исходные условия: покупка однокомнатной квартиры стоимостью 80 000 долларов, своих денег – 8 000 долларов, кредит выдается в сумме 70 000 долларов на 29 лет. Так вот, ежемесячный платеж, включающий и возврат кредита, и уплату процентов по нему, составляет 23.5 тысяч рублей в месяц. Второй вариант: исходные условия: покупка однокомнатной квартиры стоимостью 80 000 долларов, своих денег – 24 000 долларов (цена небольшой комнаты), кредит выдается в сумме 56 000 долларов на 29 лет. Ежемесячный платеж составляет 16 000 тысяч рублей в месяц. А аренда такой однокомнатной квартиры обходится в  13-15 тысяч рублей в месяц. Но когда Вы платите по кредиту, потраченному на покупку готового жилья, Вы, как бы платите и аренду за квартиру, и одновременно ее выкупаете. Более того, сегодня ипотечные кредиты интересны даже для людей, располагающих возможностью заплатить сразу. Мой клиент, предприниматель средней руки, решая вопрос улучшения своих жилищных условий, рассудил так: его бизнес приносит в год в среднем 25 % с каждого рубля в обороте. И если он достанет необходимую для покупки жилья сумму из дела, он эти 25 % в год и потеряет. А если возьмет кредит – потеряет 11-14 % в зависимости от срока кредита. Что выгоднее – очевидно.

     Но понимание выгодности ипотечного кредита требует и осознания возникающих обязанностей, и ответственности за их невыполнение. Этому и посвящается настоящий семинар.

     Итак, безопасность. Обеспечение любой безопасности – это выявление рисков и угроз, их устранение или минимизация до приемлемых пределов.
     Все риски при совершении сделки в кредит или рассрочку можно разделить на две группы: риски, связанные со сделкой приобретения недвижимости, и риски, связанные с кредитом или рассрочкой оплаты.
     Поскольку о рисках, связанных собственно со сделкой, мы говорили неоднократно, начнем именно с рисков кредита. А если останется время – поговорим и о рисках приобретения.

     Сразу оговорюсь, продажа недвижимости в рассрочку порождает залог проданного объекта только в случае, если стороны договора купли-продажи не указали в договоре условие о том, что объект недвижимости в залоге у продавца до момента его оплаты покупателем не находится. В противном случае никакого залога нет. Поэтому говорить я буду в основном о полноценном кредите, а о кредите, возникающем в связи с рассрочкой оплаты объекта, буду упоминать в случае каких-либо отличий от обычного кредита.

     Итак, кредит на покупку недвижимости. Казалось бы, какие риски – получил деньги и отдавай их по условиям договора. Но эти риски есть, и их несколько:
     - риски скрытых платежей по договору;
     - риски, связанные с невозвратом кредита;
     - риски, связанные с предоставлением заемщиком документов.

1. Скрытые платежи.
        Во-первых, слово скрытые в данном случае является преувеличением. По крайней мере, скрыть от профессионала эти платежи невозможно. При должном внимании и тщательном изучении предлагаемых к подписанию договоров при выдаче кредита все эти риски достаточно легко обнаружить. Правда, если Вы не понимаете каких-либо терминов, обнаружить эти платежи иногда сложно.
         Например, проценты за пользование кредитом. Если они установлены от остатка невыплаченного кредита – это одна сумма, а если они установлены от суммы кредита – совершенно другая. Одно слово договора – и переплачены десятки тысяч долларов.
         Причем, изучать надо не только кредитный договор, но и другие договоры. Например, по страхованию (страхование предмета залога является обязательным в силу закона, страхование ответственности заемщика за невозврат кредита применяется подавляющим большинством кредиторов). В данном случае анализировать нужно не только страховой полис, но и правила страхования. Большинство заемщиков относится к страхованию как к чему-то нужному банку, как к некому дополнительному виду платежа по кредиту. А это – безопасность, прежде всего, заемщика. Например, банк требует страхование предмета залога в пределах суммы невыплаченного займа. В случае гибели объекта страховая компания погасит за Вас остаток кредита и проценты по нему, а остальное – Ваши проблемы. Получается, Вы, заплатив немалые деньги по процентам за кредит (а при долгосрочных кредитах суммы увеличения стоимости достигают 100 и более % цены объекта) и остались без недвижимости. Да, для квартиры в многоквартирном доме – это более редкая ситуация, а жилые дома горят частенько. И любой банк, и любая страховая компания не откажут в таком страховании. Но вот понимание этого и принятие решения зависит от заемщика. Кстати, в дополнение к обязательному страхованию, Вы вправе заключить с выбранной Вами страховой компанией дополнительный страховой договор.
       Конечно, при получении кредита в крупных и давно занимающихся ипотекой банках эти риски встречаются намного реже. И они практически отсутствуют при получении жилищного кредита по программе АИЖК, федерального агентства ипотечного жилищного кредитования. При таком кредитовании все установлено общероссийскими стандартами АИЖК, и проценты, и иные платежи, и условия страхования. 
        Что касается рассрочки платежа, то все условия по платежам определяются договором приобретения. Скрытые платежи редко встречаются при продажах на вторичном рынке, при приобретении строящегося жилья – очень часто. Но связаны они не собственно с рассрочкой, а с условиями договора долевого участия, и постоянным желанием строителей собрать еще немного денег с дольщика через некоторое время после продажи ему объекта. Страхование не обязательно, и применяется редко. А зря. Ведь в случае гибели объекта покупатель свои платежи платить обязан, хоть и за уже несуществующую недвижимость.

      2. Риски, связанные с невозвратом кредита.
      В случае нарушения условий по возврату кредита и уплате процентов по нему последствия определяются видом кредита. Их можно поделить на финансовые последствия, и риски утраты недвижимости. Финансовые последствия – это штрафы, договорные либо законные, а также требование досрочного полного погашения кредита. Штрафы законные – в настоящее время это 10.5 % годовых в рублях, договорные – установлены условиями договора. Суду законом предоставлено право уменьшения размера штрафа в случае несоразмерности этого размера размеру основного требования. Т.е. если Вы должны 1000 рублей, то более 1000 рублей штрафа с Вас никогда не взыщут. 
     Требование о досрочном возврате кредита. Кредитор вправе заявить это требование уже при однократной просрочке очередного платежа! При этом помимо возврата оставшейся суммы займа кредитор вправе требовать выплаты ему всей оставшейся суммы причитающихся процентов по кредиту плюс штрафы. Такое же последствие установлено в случае утраты предмета залога либо ухудшение его состояния.

      Утрата заложенной недвижимости.
      По закону обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом в договоре ипотеки может быть установлено другое условие - мы часто встречаем в договорах ипотеки условия об обращении взыскания уже при однократной просрочке ежемесячного платежа. Правда, суд при наличии уважительных причин у должника-гражданина вправе в решении об обращении взыскания отложить реализацию предмета залога на срок до одного года. Если гражданин в течение этого срока рассчитается с  кредитором, суд отменит свое решение, если нет – объект будет продан с торгов. При этом избежать изъятия недвижимости можно, заплатив все, что требует банк, до момента продажи недвижимости на торгах или аукционе. 
        Озвучу пункт 1 статьи 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости): Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком, или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом, на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
        Перевожу. Если Вы купили квартиру на кредитные деньги, или  заложили свою нынешнюю квартиру с целью купить или построить другое жилье, для их ремонта, или для погашения ранее предоставленного целевого жилищный займа, то после продажи заложенного имущества с торгов Вы отправляетесь на улицу вместе со всеми домочадцами, включая несовершеннолетних детей. И общее ограничение в виде невозможности обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным местом проживания должника, в данном случае не действует. И хватит ли денег, вырученных от продажи заложенной квартиры, после расчетов с банком на приобретение хоть какого-либо жилища никого не интересует.

        3. Риски, связанные с предоставлением заемщиком документов.
«Ипотека без справок о доходах» - такие рекламные объявления все чаще встречаются в СМИ. Это не правда. Справка о доходах является необходимым документом для аттестации заемщика. Другое дело, что появились оборотистые люди, которые оказывают такую услугу – рисуют Вам справку о доходах. Дело в том, что большинство банков помимо справки о доходах по форме 2 НДФЛ (реальная зарплата) принимают, так называемые «серые справки» - когда генеральный директор и главный бухгалтер подтверждают банку, что Ваш реальный доход намного выше официальной зарплаты. Но налоговая инспекция все чаще интересуется подобными справками, так как они борются с сокрытием налогов и иных обязательных платежей, а исполнительная власть борется с зарплатами в конверте. Так что руководство фирм сегодня десять раз подумает, прежде чем выдать такую справку. Вот на рынке и появились, так называемые «черные справки» -  когда  Вам делают справку другой фирмы, в которой Вы якобы работаете по совместительству и зарабатываете очень большие деньги.
      В чем же опасность этих справок.
      Во-первых, использование такой справки может быть квалифицировано как мошенничество.
      Во-вторых, если факт использования такой справки будет обнаружен, на кредитной истории человека можно поставить крест – больше ни один банк денег ему не даст.
      В третьих, если после выдачи кредита этот факт всплывет – банк может потребовать досрочного возврата кредита со всеми вытекающими последствиями.

      Выход: добиваться белой зарплаты, или серой справки. Если невозможно – МКПКГ.

      СОВЕТЫ:
1. Не пытайтесь решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки без участия специалистов: ипотечных брокеров и юристов. Возможные потери в порядок больше размера вознаграждений этих специалистов.

2. Страхуйте заложенную недвижимость на полную стоимость, а не на сумму остатка кредита, особенно при долгосрочных кредитах, особенно – домовладения.

3. Рассчитывайте свои финансовые возможности по пессимистическому варианту. Лучше взять кредит на более длительный срок, что приведет к уменьшению ежемесячного платежа по нему. Если Ваши финансовые возможности позволят выплачивать кредит быстрее – хорошо, большинство кредитных программ имеет мораторий на досрочное погашение кредита в полгода – год. Если финансовые условия ухудшатся – у Вас, благодаря пессимизму, будет запас прочности.

4. Не гонитесь за дешевизной, выбирайте себе программы крупных и известных на ипотечном рынке банков, а еще лучше – берите ипотеку, жестко контролируемую государством, т.е. ипотечные программы АИЖК.

5. Не пользуйтесь для получения кредита услугами сомнительного свойства. Деньги заработают они, а проблемы будут у Вас.

6. При возникновении финансовых проблем не занимайте позицию страуса – вступайте переговоры с кредитором задолго до совершения  Вами фактических нарушений договора ипотеки. Ведь цель кредитора - не доставить Вам неприятности, а получить свои деньги и прибыль. Обязательно привлеките к переговорам адвоката, в силу своей профессии адвокат, как никто другой, сможет добиться компромисса в конфликтной ситуации.

7. Относитесь к платежам по возврату займа, как к неотложной и первоочередной задаче. Не надейтесь на понимание Ваших личных проблем ни банком, ни судом.

Александр ПЕТРЕНКО

                                                                                                                                      заместитель заведующего

АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

+7(812)718-6918

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.