Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


7 ноября 2005

Новые Законы - выставка 2005

Эпиграф: «Что б ты жил во времена перемен!»
(вольный перевод древнего китайского проклятия)

Только за два календарных месяца, декабрь 2004 года и январь 2005 года, несмотря на продолжительные новогодние праздники, в России принято 76 федеральных законов! 17 из вновь принятых законов регламентируют правоотношения в сфере недвижимости, причем среди них есть такие глобальные акты, как Жилищный кодекс РФ (предыдущий Жилищный кодекс был принят в 1983 году) и Градостроительный кодекс РФ. Новаций в законодательстве настолько много, а некоторые из них настолько принципиальные, что коллектив Адвокатской фирмы «Юринформ-Центр» посчитал необходимым подготовить настоящий обзор наиболее важных изменений. Конечно, в прессе появляются публикации, освещающие отдельные новации в праве. Но нам хотелось, что бы наш обзор включал в себя все основные изменения, давал некоторый сравнительный анализ и грамотные комментарии, при этом был максимально коротким, полезным и доступным для восприятия граждан, не являющихся профессиональными юристами. Надеемся, что у нас это получилось, и эта брошюра хоть немного поможет жителям Санкт-Петербурга разобраться в новых правилах игры на рынке недвижимости.

НОВОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ЖИЛЬЯ И СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1. Одной из главных новаций является, конечно, окончание приватизации.
Уже сейчас жилые помещения, которые были предоставлены гражданам по договорам социального найма после 01 марта 2005 года, не подлежат приватизации. Также, с этой даты невозможно приватизировать служебное жилое помещение (ранее такое жилье можно было приватизировать, если организация, которой принадлежало это жилое помещение, давало согласие на приватизацию). Возможный вопрос-ВВ- Абзац второй ст. 4 Закона о приватизации, о праве собственников жилфонда давать согласие на приватизацию, продолжает действовать. Однако, п.1 ст. 92 ЖК отнес служебное жилье к специализированному жил. Фонду, а п. 3 той же статьи запретил какое-либо отчуждение или обременение данного фонда. Вывод: согласие на приватизацию есть решение об отчуждении служебного жилья, что незаконно по ЖК. Служебное жилье, принадлежащее не государственным учреждениям, а иным юр.лицам теперь служебным не является – ст. 93 ЖК. Поэтому отношения по таким квартирам должны быть оформлены по договорам найма, а передача права собственности – по договорам купли-продажи либо дарения.) А с 01 января 2007 года приватизация жилых помещений в России станет историей. Кстати, и так называемый процесс «расприватизации» (т.е. безвозмездная передача физическим лицом его приватизированного жилья в собственность государства с одновременным заключением с таким лицом договора социального найма этого жилого помещения), также прекращается.

2. Вторая новация – изменен порядок признания нуждающимся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений таким гражданам.
Если раньше критерием нуждаемости была обеспеченность жилой площадью (5 кв.м. и менее на одного проживающего), то теперь такими критериями являются обеспеченность общей площадью жилья и имущественная обеспеченность семьи, которая состоит из доходов членов семьи и стоимости имущества, принадлежащего членам семьи, желающей улучшить свои жилищные условия с помощью государства.
В Санкт-Петербурге установлены следующие нормы определения нуждаемости в улучшении жилищных условий (Закон СПб «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» № 409-61 от 28.07.2004 г.).M
Жилищная обеспеченность:
- Учетная норма - 10 и менее кв.м. общей площади квартиры на одного проживающего, при расчетах в коммуналках общая занимаемая площадь умножается на 0.75. Учитывается все жилье принадлежащее членам семьи заявителя на правах найма или собственности (в т.ч. и принадлежавшее за последние 5 лет);
Имущественная обеспеченность:
- 10 и менее квадратных метров общей площади квартиры на каждого проживающего (учитывается все жилье, принадлежащее заявителю и совместно проживающим с ним членам его семьи на праве собственности, и муниципальное жилье, которое заявитель и совместно проживающие с ним члены его семьи используют для постоянного проживания);
- сумма среднедушевого дохода заявителя и проживающих с ним членов семьи за двенадцать последних месяцев должна быть меньше или равна двукратному официально установленному прожиточному минимуму (методику определения среднедушевого дохода и применяемые при этом ставки прожиточного минимума должно разработать Правительство СПб, но для примера - в Санкт-Петербурге на 4 квартал 2004 года установлены следующие ставки прожиточного минимума: на душу населения – 2919 рублей 40 копеек, для трудоспособных – 3334 рубля 10 копеек, для пенсионеров – 2132 рубля 80 копеек, для детей – 2574 рубля);
- стоимость имущества, принадлежащего заявителю и совместно с ним проживающим членам семьи (определяется по данным налоговой инспекции, т.е. это стоимость имущества, подлежащего учету или регистрации: недвижимость, автомобили, ценные бумаги и т.п.) должна быть меньше или равна десятикратной средней рыночной стоимости квадратного метра площади жилья в Санкт-Петербурге (методику определения утверждает Правительство СПб).
Граждане, принятые на учет до 01.03.05, сохраняют свою очередь. В СПб это право в полном размере сохранят те очередники, имущественная обеспеченность семей которых соответствует установленным нормам. Если имущественная обеспеченность очередника превышает нормы, то он теряет право на предоставление жилого помещения, и может рассчитывать лишь на получение субсидии. Дата постановки на очередь при этом сохраняется. Если в течение 5 лет до подачи заявления о признании нуждающимися граждане с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися, такие граждане признаются нуждающимися через пять лет с момента совершения указанных действий.

Правила предоставления. Теперь очередникам могут быть предоставлены только квартиры, комнаты предоставляются только при присоединении освободившейся комнаты в коммуналке жилое помещение. Норма предоставления – 18 кв.м. общей площади на одного человека, 33 кв.м. – на одинокого очередника, с учетом конструктивных элементов площадь предоставляемой квартиры может быть больше положенной, но не более, чем на 9 кв.м. общей площади квартиры.

Изменилось законодательство о предоставлении освободившихся комнат. Новый ЖК, в отличие от старого четко установил, что правом на присоединение освободившихся комнат обладают не только наниматели, но и собственники комнат в коммуналках.
Ранее действовали следующие положения: освободившаяся комната предоставлялась по договору соц.найма в первую очередь состоявшим на учете в нуждаемости в улучшении жил.условий, во вторую очередь – тем, кто имел жил.площадь менее нормы с учетом права на дополнительную площадь, если таковых не было – комната заселялась посторонними. Теперь: комната предоставляется по договору соц.найма в первую очередь – нуждающимся (т.е. 10 и менее кв.м. общей площади на человека) и малоимущим, если они признаны или могут быть признаны таковыми на момент освобождения комнаты, во вторую очередь – малоимущим и имеющим 18 и менее кв.м. общей площади на человека; если среди соседей вышеуказанным требованиям никто не соответствует - комната предоставляется по договору купли-продажи гражданам, на семью которых приходится 18 и менее кв.м. общей площади на человека; если никто из соседей не соответствует вышеуказанным требованиям – комната заселяется посторонними.

3. Следующая новация – права членов семьи и бывших членов семьи собственника жилья.
а) Ранее члены семьи собственника сохраняли право пользования жильем при его отчуждении (продаже, мене, дарении, наследовании) собственником. Поэтому при совершении сделок требовалось обязательное согласие на отчуждение проживающих лиц, которые не являлись собственниками. С 1 января 2005 года члены семьи собственника не сохраняют свое право проживания при отчуждении жилья.
б) Бывшие члены семьи собственника также раньше сохраняли право пользования жилым помещением. С 01 марта 2005 года право пользования жильем бывшие члены семьи собственника этого жилья утрачивают с момента прекращения семейных отношений с собственником, за исключением тех, кто на момент приватизации проживал (был прописан) вместе с собственником, но отказался от участия в приватизации (такие лица сохраняют свое право проживания пожизненно). То есть, после прекращения семейных отношений собственник вправе обратиться в суд к бывшему члену (членам) своей семьи с иском о выселении без предоставления другого жилого помещения. Бывший член семьи собственника также вправе обратиться в суд, который по его требованию может сохранить право пользования бывшего члена семьи собственника на определенный срок в случаях, если бывший член семьи собственника не имеет другого жилья, если его имущественное положение не позволяет ему приобрести жилье, или если существуют другие значимые обстоятельства. После истечения установленного судом срока право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается. Но если собственник платит алименты бывшему члену семьи собственника (дети, нетрудоспособный супруг), то суд по требованию таких лиц может обязать собственника предоставить им иное жилое помещение.
А самое интересное - с момента прекращения семейных отношений собственник вправе отчуждать свое жилье, при этом у бывшего члена его семьи право пользования этим жильем прекращается одновременно с прекращением права собственности на это жилье, даже в случае, если на момент отчуждения действует установленный судом срок пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника!
Кстати, такие же правила установлены для нанимателя служебного жилого помещения и бывших членов его семьи.
в) Изменились и требования закона в отношении отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками. Ранее на отчуждение жилого помещения, в котором прописаны дети, даже если они не являются собственниками, требовалось предварительное разрешение муниципального совета. С 01 января 2005 года разрешение муниципального совета на отчуждение квартиры, в которой проживают дети, не являющиеся собственниками жилья, будет требоваться только в случае, если эти дети остались без попечения родителей. Информация о таких детях направляется органами опеки и попечительства в учреждение юстиции по регистрации прав (ранее – ГБР) .

Ранее совершеннолетний член семьи нанимателя мог требовать заключения с ним договора найма изолированного жилого помещения в квартире («раздел ордеров»), новый ЖК такого права не содержит. Права на объединение ордеров и замену нанимателя остались в прежнем виде.

4. Обмены.
С 01.03.2005 года невозможно обменять неприватизированное жилье на жилье, находящееся в собственности. Таким образом, сложатся два рынка недвижимости: оборот муниципального жилья посредством обменов и оборот жилья, находящегося собственности, посредством сделок, а с момента окончания приватизации эти рынки станут практически непересекающимися.
Ранее были запрещен обмен, если он носил корыстный или фиктивный порядок, или если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются. Теперь эти запреты отменяются, но вводятся новые: обмен невозможен, если жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания, или в суде оспаривается право пользования жилым помещением, или в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний (к которым, например, относятся ВИЧ-инфекция, гепатит, туберкулез, малярия и т.п.) установлен Правительством РФ.

5. Интересны и изменения в управлении и эксплуатации жилых домов.
Вскоре про монополию РЖА, ЖЭС и ДЭЗ можно будет забыть. Управлением и эксплуатацией дома будут заниматься ТСЖ (товарищества собственников жилья), непосредственно все собственники жилья или управляющие кампании. Если в доме не создано ТСЖ, и собственники квартир дома до 01.03.2006 года не выберут один из этих способов (или в доме все квартиры муниципальные), власти проведут конкурс и выберут для дома управляющую кампанию. Частные кампании будут участвовать в конкурсе наряду с государственными. Теоретически конкуренция на рынке коммунальных и эксплуатационных услуг должна привести к повышению качества предоставляемых услуг, увеличению эффективности использования государственных денег, снижению задолженности населения по платежам, улучшению состояния жилого фонда. Хочется надеяться, что процесс разрушения старой системы управления и эксплуатации многоквартирных домов и создания новой системы будет не похож на процесс монетизации льгот.

6. Изменился порядок выселения из общежитий и служебного жилья.
С 01 марта 2005 года, в отличие от существовавшего ранее порядка, при прекращении трудовых отношений с организацией, предоставившей общежитие или служебную площадь, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены:
- любые лица, если они имеют другое жилье в собственности или по договору социального найма;
- инвалиды 3 группы;
- семьи военнослужащих;
- лица, проработавшие в организации, предоставившей служебное жилье или общежитие, 10 лет и более;
- лица, уволенные из организации, предоставившей служебное жилье или общежитие, в связи с ликвидацией организации, либо по сокращению численности или штата работников;
- одинокие лица с проживающими с ними несовершеннолетними детьми.

7. Новые нормы о переводе жилых помещений в нежилые, и нормы о переустройстве и перепланировке жилых помещений.
Старый Жилищный кодекс РСФСР устанавливал, что перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается, и осуществляется в исключительных случаях. В нем был не урегулирован процесс перевода, а возможность перевода нежилых помещений в жилые вообще не рассматривалась. Перепланировка жилого помещения была возможна, если ее целью являлось повышение благоустройства квартиры (и на этот счет часто у граждан и власти были разные взгляды, например при создании квартир-студий), и если на ее проведение давали согласие наймодатель (организация, на балансе которой находится дом) власти, наниматель (квартиросъемщик) и совершеннолетние члены его семьи (по аналогии решались вопросы и с собственниками квартир). Последствием самовольной перепланировки являлась обязанность нанимателя или собственника привести помещение в прежнее состояние за свой счет.
С 01 марта 2005 года новый Жилищный кодекс РФ отменил исключительность процесса изменения назначения помещения и понятие цели перепланировки, достаточно детально урегулировал условия и порядок перевода и перепланировки, установил четкие перечни документов, необходимых для подачи заявлений, и оснований для отказа в согласовании перевода или перепланировки. В отношении перепланировки кодекс установил, что она будет осуществляться по воле собственника жилья при условии соблюдения законодательства и по согласованию с органами местного самоуправления (для муниципальных квартир решение собственника и есть решение органов местного самоуправления, при этом также требуется согласие членов семьи нанимателя). Если перепланировка невозможна без присоединения к помещению общего имущества дома, на такую перепланировку требуется согласие всех собственников помещений дома. В случае самовольной перепланировки суд теперь вправе сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан, или не создается угрозы их жизни либо здоровью.

8. Изменено законодательство о товариществах собственников жилья.
Ранее решение о создании ТСЖ в доме принималось на общем собрании собственников квартир дома, если на этом собрании присутствуют собственники, обладающие не менее чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников всех помещений дома, и большинство присутствующих на этом собрании проголосовали за (т.е. при единогласном голосовании собственников помещений, общая площадь которых составляет более 25 % общей площади дома, могло быть создано ТСЖ). В строящемся доме решение о создании ТСЖ и назначение его правления осуществлял застройщик.
С 01 марта 2005 года решение о создании ТСЖ в многоквартирном доме (в том числе и в строящемся) может быть принято, если за это решение проголосовали собственники помещений, общая площадь которых составляет более 50 % общей площади дома. Кроме того, установлено, что решения о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек, ремонте общего имущества дома, об использовании земельного участка, на котором расположен дом, о передаче в пользование общего имущества принимаются, если за них проголосуют собственники помещений (члены ТСЖ), общая площадь которых составляет более 2/3 общей площади дома. В новом Жилищном кодексе РФ четко установлен перечень общего имущества дома, в который в числе прочих входят земельный участок дома, чердаки и крыши, а также подвалы, в которых имеются оборудование или коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме.
Кроме того, собственники могут управлять многоквартирным домом и без создания ТСЖ.. В этом случае высшим органом управления является общее собрание собственников дома. Порядок принятия решений таким собранием аналогичен вышеуказанному порядку для ТСЖ. При таком порядке управления договоры с обслуживающими организациями заключаются собственниками самостоятельно (при этом все собственники дома могут быть включены в один договор в качестве его стороны).

9. Наконец-то принят специальный закон, регламентирующий процесс строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан и юридических лиц.
Основные положения закона о «долевке», которые начинают действовать с 31 марта 2005 года:
- привлекать денежные средства теперь вправе только застройщик (лицо, которому предоставлено право строить дом на конкретном земельном участке), только застройщик или лицо, действующее по доверенности от него, имеет право заключить договор долевого участия;
- застройщик вправе привлекать денежные средства на строительство дома только после получения разрешения на строительство, государственной регистрации своего права на земельный участок, предоставленный для строительства дома, и опубликования проектной декларации (документ, содержащий подробную информацию о застройщике и о строящемся доме, который, в числе прочего, должен содержать сведения – об учредителях застройщика, величине его собственных денежных средств, его финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, количестве всех помещений в строящемся доме о функциональном назначении нежилых помещений дома, и который публикуется в СМИ или размещается в Интернете);
- договор долевого участия подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента его регистрации, соответственно, регистрации подлежат любые изменения и дополнения к договору, а также соглашения об уступке права требования (цессии) по договору и замене стороны в обязательстве (что фактически исключает возможность «двойных продаж»);
- установлены обязательные требования к содержанию договора долевого участия, который считается заключенным, только если в нем есть следующие условия: определение конкретного объекта долевого участия в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого участия, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может быть менее 5 лет (до появления этого закона за 10 лет работы по сопровождению сделок на рынке строящегося жилья адвокатам нашей фирмы практически не приходилось встречать в договорах долевого участия условий об установлении гарантийного срока);
- определено, что цена договора долевого участия может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (многие строительные фирмы пытались получить с дольщиков дополнительные деньги, что если в договоре не было жестко указано, что цена изменена быть не может);
- установлены размеры неустоек за нарушение сторонами условий договора долевого участия, которые зависят от вида нарушения и от размера установленной ставки рефинансирования (например, в настоящее время установлена ставка рефинансирования в 13 %, и при такой ставке застройщик должен заплатить за нарушение срока передачи дольщику объекта 0.17 % от суммы долевого участия за каждый день просрочки, а дольщик за нарушения срока внесения денег должен уплатить застройщику 0.08 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки);
- срок передачи объекта дольщику не может быть больше 2 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию;
- установлены основания для одностороннего отказа дольщика от исполнения договора: прекращение или приостановление строительства, если при этом очевидно, что срок передачи объекта дольщику будет нарушен, существенное изменение проектной документации дома, в том числе существенное изменение размера объекта долевого участия, изменение назначения общего имущества и/или нежилых помещений дома, неисполнение застройщиком правомерных требований дольщика о безвозмездном устранении недостатков объекта, о соразмерном уменьшении или о возмещении расходов дольщика на устранение недостатков объекта, существенные нарушения требований к качеству объекта (при этом застройщик обязан возвратить деньги и уплатить дольщику неустойку в размере 0.08 % в день от внесенной суммы за весь период нахождения этих денег у застройщика);
- застройщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случаях нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа более чем на три месяца
-определено, что уступка прав требования или замена стороны в обязательстве по договору долевого участия возможны до момента подписания документа о передаче дольщику объекта (т.е. даже после сдачи дома в эксплуатацию, поскольку по закону подписание акта о передаче объекта возможно только после сдачи дома в эксплуатацию);
- право застройщика на земельный участок и строящийся на нем дом находятся в залоге у всех дольщиков до момента исполнения обязательств перед ними (что позволяет в случае банкротства застройщика максимально защитить права дольщиков – строящийся дом выводится из состава имущества, которое должно пойти на удовлетворение требований неучаствующих в создании этого дома кредиторов застройщика, в том числе и государственных органов);
- установлена обязанность застройщика использовать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (еще лучше бы - только на строительство того дома, за который они платят, но как это контролировать – большой вопрос);
- застройщику запрещено рекламировать дом до момента получения разрешения на его строительство, опубликования (размещения) проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома;
- установлена существенная административная ответственность лиц, нарушивших положения данного закона (размер штрафов за различные нарушения колеблется от 100 до 5000 МРОТ, т.е. максимальный штраф составляет полмиллиона рублей!).

10. Новое законодательство о жилищных кооперативах.
Все жилищные кооперативы разделены на три группы: жилищные (кооперативы, управляющие одним домом), жилищно-строительные (кооперативы, созданные для строительства и дальнейшей эксплуатации и управления одним домом), и жилищные накопительные кооперативы (которые приобретают для своих членов жилые помещения как на вторичном рынке, так и. в строящихся домах, и эксплуатацией данного жилого фонда не занимаются).
Законодательство о жилищных и жилищно-строительных кооперативах принципиального изменения не претерпело, а вот жилищные накопительные кооперативы, как явление достаточно новое для России, получили свой специальный закон. (Адвокаты нашей консультации занимаются правовым обеспечением деятельности крупнейшего и старейшего в Санкт-Петербурге кооператива «Строй и Живи», который является жилищным накопительным кооперативом, с момента его создания, поэтому они были привлечены к участию в разработке данного закона).
Основные положения закона о жилищных накопительных кооперативах:
- жилищный накопительный кооператив (далее – ЖНК) является потребительским кооперативом, созданным на основе добровольного членства в целях удовлетворения потребностей членов ЖНК в жилых помещениях путем объединения их паевых взносов (если проводить аналогию, то очень похоже на кассы взаимопомощи, действовавшие в советских учреждениях);
- наименование «Жилищный накопительный кооператив» могут использовать только кооперативы, управление, деятельность и документация которых соответствует требованиям данного закона;
- деятельность ЖНК заключается в приобретение для своих членов жилых помещений, предоставлении этих жилых помещений для постоянного проживания пайщиков и членов их семьи, и дальнейшую передачу собственности на жилое помещение после полной выплаты членом ЖНК своего паевого взноса, строительство жилых помещений и домов, иная деятельность запрещена;
- ЖНК подлежат обязательному учету в реестре, который ведет федеральный орган исполнительной власти по контролю и надзору в сфере финансовых рынков;
- число членов ЖНК не может быть менее 50, и более 5000 человек;
- доходы ЖНК направляются или в резервный фонд, а при превышении установленного размера резервного фонда распределяются между членами ЖНК;
- при вступлении гражданина в ЖНК приме каких-либо денег (вступительного взноса, ежемесячного взноса или паевых выплат) возможно только после внесение сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц;
- исключение из членов ЖНК осуществляется по решению общего собрания только в судебном порядке (в отличие от других жилищных кооперативов, в которых исключение осуществляется без применения судебной процедуры);
- ЖНК может продать жилое помещение, сдать его в аренду, или заложить только по решению общего собрания кооператива, и вообще не имеет права давать денежные средства в заем, дарить жилые помещения или передавать их в безвозмездное пользование, выступать поручителем или вносить свое имущество в качестве вкладов в уставные капиталы или в паевые фонды других юридических лиц, не являющихся ЖНК;
- ЖНК не вправе занимать деньги, если сумма займа превышает 40 % стоимости имущества ЖНК;
- ЖНК может приобрести жилье своему члену, если этот пайщик внес паевой взнос в сумме, которая составляет не менее 30 % от стоимости объекта, при этом сумма, выделяемая ЖНК своему пайщику, не может быть больше суммы, внесенной этим членом ЖНК в качестве паевого взноса.
Вывод: не существует в России других видов общественных организаций, деятельность которых была бы регламентирована так же жестко и детально, а права их членов или участников были бы настолько же защищены, как в законе о жилищных накопительных кооперативах.

11. Изменения в законодательстве, регламентирующем сделки с недвижимым имуществом.
Внесенные изменения (в Гражданский кодекс и Налоговый кодекс, в Законы об ипотеке (залоге недвижимого имущества) и регистрации прав на недвижимое имущество, Закон о государственной пошлине) были направлены в первую очередь на содействие процессу ипотечного кредитования, упрощению действий, необходимых для залога недвижимости, и уменьшения затрат на этот процесс.
Наиболее значимые изменения:
- отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки;
- в новой главе Налогового кодекса, заменившей Закон о государственной пошлине, понижен размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки жилого помещения, а также за удостоверение других сделок с недвижимостью;
- определено, что проценты, которые были уплачены за кредит, предоставленный на приобретение недвижимости, включаются в имущественный налоговый вычет;
- установлено, что собственники земельных участков, предоставленных для жилищного и индивидуального жилищного строительства, в течение всего строительства вплоть до государственной регистрации построенного объекта, уплачивают налог на землю в повышенном размере, при этом в течение первых 3 лет строительства земельный налог уплачивается в двойном размере, а если строительство длится более 3 лет – в четырехкратном размере (теперь с владельцев коттеджей, которые не регистрируют права на фактически построенные объекты, чтобы не платить налог на имущество за них, возьмут должное с помощью повышенного налога на землю);
- объекты незавершенные строительством отнесены к объектам недвижимости;
- ипотека земельного участка право залога распространяется на объекты недвижимости на нем расположенные, если в договоре не установлено иное;
- четко установлено, что обременения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации только в случае, если такое требование прямо указано в законе (например, не требуют государственной регистрации обременения права собственности, возникшие на основании договора найма или договора безвозмездного пользования жилым помещением, либо на основании договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее 1 года);
- для лиц, право собственности которых было зарегистрировано после 1 января 2005 года, установлена компенсация, выплачиваемая государством в случае утраты недвижимости должным собственником или добросовестным приобретателем в результате недействительных сделок с недвижимостью, (ее размер не более 1 миллиона рублей, и выплачивается она в случае, если пострадавшее лицо не смогло получить возмещение стоимости утраченной недвижимости от виновного лица в течение 1 года с момента возникновения оснований для выдачи исполнительного листа, порядок выплаты этой компенсации устанавливается Правительством РФ);
- для получения свидетельства о государственной регистрации доверенность представителя юридического лица, представляемая в регистрирующий орган, должна быть нотариально удостоверена.

Адвокат, Заместитель заведующего Александр Петренко
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.