Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


15 октября 2005

КАК ОЦЕНИТЬ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В КРЕДИТ И РАССРОЧКУ

КАК ОЦЕНИТЬ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В КРЕДИТ И РАССРОЧКУ. СОВЕТЫ ЮРИСТА

Есть общий принцип для всех рисков – чем схема дешевле, тем она рискованнее.

Все риски можно условно поделить на категории:

1) Риски, связанные с видом заемной схемы.
2) Риски, связанные со сделкой с объектом недвижимости.
3) Риски, связанные с невозвратом займа.
4) Иные риски.

1. Все заемные схемы можно разделить на виды:

A) банковские кредиты;
Б) жилищно-накопительные кооперативы;
В) кредитные потребительские кооперативы;
Г) иные схемы.

А) Минимальный риск обеспечивает банковская схема. Получил деньги – стал собственником, возвращаешь кредит и платишь проценты. Да и банки все-таки жестко контролируются. Но эта схема и самая дорогая.

Но самое главное - не все могут к ней обратиться. Обязательно доказывать белым или серым способом свою платежеспособность. А официальные зарплаты у большинства граждан у нас пока совсем никакие. (белый способ – справка по форме 2 НДФЛ, то есть подтверждение из налоговой об официальной зарплате; серый способ – справка 2 НДФЛ нулевая, но при этом генеральный директор и главный бухгалтер предприятия предоставляют документ, свидетельствующий о более высоком неофициальном доходе. Серого способа будет все меньше и меньше. Сами понимаете, какой риск несет для фирмы выдача подобного документа.
Кроме того, есть другие ограничения, не позволяющие получить банковский кредит. Например, предельный возраст (60-летнему кредит получить просто нереально) или семейное положение (ведь учитывается не просто доход заемщика, а совокупный доход семьи. То есть, если у меня большая официальная зарплата, но жена не работает, да еще трое детей на иждивении, то мой доход делится на 4, и уже может не отвечать требованиям банковской кредитной программы).

Б) На второе место я бы поставил схему КПКГ. Доход не имеет значения. Получил деньги – стал собственником, возвращаешь кредит и платишь проценты. Риск связан с необходимостью передавать в пользование КПКГ свои деньги, для того, чтобы получить кредит. Правда, за деньги, переданные КПКГ, выплачиваются проценты.

В) На третьем месте, очень близком ко второму, находится ЖНК, который остается собственником жилья до момента выплаты пая. Доход не имеет значения. Заем дешевле, чем у других – процентов нет, надо только платить членские взносы. Причем у ЖНК и других схем, в которых право собственности к заемщику переходит только после полного возврата займа, есть особенность – чем больше срок рассрочки по возврату займа, тем эта схема становится более рискованной.

Г) Иные схемы (паевые фонды, потребительские общества, договоры аренды с правом выкупа и т.п.), являются самыми рискованными, так как не так жестко урегулированы специальными законами и не так тщательно контролируются органами власти, как первые три группы. Подобные схемы не менее распространены, очень разнообразны, поэтому рассмотреть их в рамках данного семинара не возможно – не хватит времени.

Если первая, банковская схема, не содержит рисков, связанных с конкретным банком, выдающим кредит, то все остальные схемы этот риск содержат.
При работе небанковскими схемами очень важным является и время их работы на рынке, и стоимость их активов, и количество членов, и объем приобретенного жилья, и срок рассрочки по займу, и даже репутация лиц, их возглавляющих.
Например, на что влияет количество членов: если кооператив понес убыток в размере 100 000 долларов и в нем 1000 членов, то для покрытия такого убытка каждый из членов кооператива должен внести 100 долларов. А если, этих членов всего 100, то им придется выложить по 1000. Очевидно, какой кооператив устойчивее.

2. Риски, связанные со сделкой.

В принципе, эти риски присутствуют при любой сделке на вторичном или первичном рынке. Если нарвались на долгострой, то это не освобождает Вас от обязанности возвращать заем и платить проценты по нему. Если купили квартиру с плохой историей – ее может изъять суд, а банк при этом потребует досрочного возврата кредита. Ну, а сколько времени продавец вашей квартиры будет возвращать деньги, и возвратит ли в принципе, это большой вопрос. В этом смысле займ у ЖНК является менее рискованным, поскольку даже в случае изъятия объекта из владения ЖНК, он обязан возвратить пай своему члену. Если, конечно, ЖНК крупный и устойчивый.
Способы минимизации данного риска давно известны: либо тщательная юридическая проверка объекта недвижимости, либо страхование права, а лучше и то, и другое.

3. Риски, связанные с невозвратом займа.

Последствия невозврата займа одинаковы для всех заемных схем – это уплата штрафов за просрочку платежей, и изъятие приобретенного на займ объекта, его реализация, и удержание из суммы вырученной за реализацию остатков займа, процентов, штрафов и убытков.
Разница состоит в том, что одна организация оставляет за собой право изъять предмет займа после первой же просрочке платежа, другие действуют более гуманно. Да и размеры штрафов отличаются. Поэтому, выбирая кредитора и думая о скором вселении в вожделенное жилье, сравните и последствия несоблюдения вами обязанностей. Кредит берется не на неделю, а жизнь – штука непредсказуемая.

4. Иные риски.

При оформлении ипотечного кредита в любом банке существуют дополнительные платежи, помимо возврата займа и уплаты %: платеж за обслуживание кредита (от 1 % от суммы кредита) – уплачивается единоразово при получении кредита, платежи в страховую кампанию за страхование жизни и здоровья заемщика и предмета залога (от 2 % от суммы кредита). Причем в банковских схемах и в КПКГ, в которых страхование является обязательным в силу закона, существует риск не получения кредита в результате отказа страховой компании от страхования жизни и здоровья заемщика или страхования выбранного заемщиком объекта недвижимости (чаще всего это происходит, если займ получается для приобретения квартиры в строящемся доме).

Также, дополнительные платежи существуют и в других заемных схемах: вступительный взнос, членские взносы. Причем, как правило, они не возвращаются.

Да и сами проценты бывают разные. Можно считать проценты от валютной суммы, можно от рублевой. При этом, колебание курсовых разниц, может быть выгодно банку, а может - и заемщику. Но что интереснее, можно начислять проценты со всей суммы займа, а можно – с невозвращенного остатка. Разница очень большая. Например: покупаем однокомнатную квартиру за 40 000 долларов по кредиту. Размер кредита 70 % стоимости квартиры - 28 000 долларов, срок кредита – 10 лет. Заемщик возвращает кредит равными ежегодными платежами.

Первый вариант: размер процентов - 14 % годовых, но уплачиваются они с невозвращенного остатка кредита. Общая сумма подлежащих уплате процентов за 10 лет составит 21 560 долларов.

Второй вариант: размер процентов – 10 % годовых, но уплачиваются они со всей суммы займа. Общая сумма подлежащих уплате процентов за 10 лет составит 28 000 долларов. Так какой кредит выгоднее?

Также, внимание следует обратить на положения о досрочном возврате займа.
Пример: человек получил ипотечный кредит под очень небольшие проценты. Через некоторое время ему досталась в наследство квартира в другом городе, которая ему была не нужна. Продал наследство и решил погасить кредит досрочно. Ему кредитор и говорит – пожалуйста, но проценты вы нам должны в полном объеме, как если бы срок займа не сокращался. Читаю кредитный договор – все правильно. Установлено, что проценты выплачиваются со всей суммы кредита за весь установленный в кредитном договоре срок даже в случае досрочного возврата кредита. Спрашиваю – вы это читали. Отвечает – да зачем мне это было нужно, я и подумать не мог, что смогу возвратить кредит досрочно, подписал не глядя. А сумма процентов – чуть меньше стоимости квартиры.

Подводя итог, могу сказать, что хотим мы этого, или нет, но улучшать свои жилищные условия нам придется с помощью заемных денег. Так решила наша власть. Конец приватизации и ужесточение требований по признанию нуждающимися означает не конец халявы, а выражает идею государства – муниципальные квартиры только социально ущербным и немощным. Сильные и работоспособные должны решать свои жилищные проблемы сами. А для этого государство развивает и совершенствует заемные схемы. Например, сегодня при покупке по программе государственного Агентства по жилищному ипотечному кредитованию однокомнатной квартиры стоимостью 40 000 долларов с получением кредита в размере 28 000 тысяч долларов на тридцать лет, ежемесячный платеж, включающий в себя и возврат кредита, и уплату % по нему, и полную страховку, составляет 245 долларов. А аренда средненькой однокомнатной квартиры в спальном районе Питера уже сейчас обходится в 250 долларов в месяц. Это уже раельное предложение. Да и семей, способных выкроить из семейного бюджета 7000 рублей в месяц и поменять свою коммуналку на двухкомнатную квартиру, немало. Так что, за жизнью в долг в приличном жилье – будущее.
Но государство только создает условия, а не защищает вас от рисков. Если вы не смогли правильно выбрать схему займа, разобраться в условиях своего кредитного договора, или неправильно рассчитали свои силы – виноваты вы, а не государство и не ваш кредитор. И если все профессионалы рынка недвижимости совершенно справедливо говорят, что просто покупать квартиру без участия профессионала – это огромный риск, то уж покупать жилье по заемной схеме без участия профессионала – это огромный риск, помноженный на количество лет кредита.

Поэтому существует самый большой риск при покупке жилья в кредит и рассрочку – неподготовленность и правовая неграмотность основной части наших граждан в вопросах заемных схем. Надеюсь этот семинар уменьшил хоть чуточку уменьшил этот риск. Но, что интересно, люди, совершенно неспособные сами разобраться в столь сложных вопросах и защитить свои права, не считают нужным привлекать профессионалов к решению этих проблем. За юридическим сопровождением процесса получения кредита в нашу консультацию обращаются состоятельные люди, а вот граждане среднего уровня доходов приходят уже с полученной головной болью – судами, потерями недвижимости и денег. А ведь любая внесудебная работа адвоката стоит как минимум в два раза дешевле, чем работа в суде, да и не всегда удается исправить то, что сломано. А потери в недвижимости на порядок превышают гонорары даже самых высокооплачиваемых профессионалов.

Заместитель заведующего, адвокат Петренко А.Н.
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.