Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


6 января 2004

ПРОБЛЕМЫ, КОТОРЫЕ МЫ ПОРОЖДАЕМ

Вы приняли решение приватизировать жилое помещение, другими словами - заключить договор передачи занимаемого жилого помещения в собственность. Передача гражданам в собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением. Но, как нередко бывает на практике, при обращении с соответствующим заявлением в органы приватизации Вам могут отказать. Формулировка отказа: «Вы не являетесь членом семьи нанимателя а, следовательно, права на приватизацию занимаемого жилого помещения у Вас нет». И таких как Вы – немало.

Кто же относится к членам семьи нанимателя?

К членам семьи нанимателя, в соответствии с действующим законодательством (ст. 53 ЖК РСФСР), относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Все члены семьи нанимателя и лица, прекратившие семейные связи с ним, но продолжающее проживать в нанятом жилом помещении, обладают равными жилищными правами независимо от их возраста и дееспособности. Таким образом, все вышеперечисленные лица являются субъектами права приватизации. Но нередко бывает, когда один из супругов продолжает сохранять регистрацию (прописку) на «всякий случай» по прежнему месту жительства (например - у родителей), хотя фактически проживает на другой жилплощади – у супруга. Таким образом, пока Вы не решите вопрос о прописке по месту жительства супруга в административном порядке, либо вопрос о признании за Вами права на жилую площадь супруга судебном порядке, Вы имеете право на приватизацию только по месту своей прежней прописки.

Согласно Конституции Российской Федерации, каждый гражданин наделен правом на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. После заселения нанимателя и членов его семьи в жилое помещение в него может вселиться и другое лицо, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении. И не обязательно, чтобы это лицо было указано в ордере на занимаемое помещение или имело регистрацию (прописку) в данном жилом помещении. Следовательно, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и иные лица, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство, исключительно по взаимному согласию всех постоянно проживающих. Если же кто-то из них продолжает возражать против признания в качестве члена семьи уже фактически вселившегося нового лица, последнее не приобретает права на жилплощадь, пока возражающий не изменит своего мнения. При этом время проживания значения не имеет.

Следует отметить, что отказ кого-либо из проживающих на регистрацию (прописку) нового члена семьи не может оспариваться в суде. Но нередки случаи, когда наниматель и члены его семьи, подтвердив в свое время Ваше вселение соответствующим согласием, выбывают из занимаемого жилого помещения: либо в связи с переездом на новое место жительства, либо в связи со смертью. Если с Вами не будет заключен новый договор найма (как говорят, переоформлен ордер) на жилое помещение по их личному заявлению, то до положительного решения вопроса о признании за Вами права на жилую площадь в качестве члена семьи нанимателя Вы не сможете участвовать в приватизации занимаемого жилого помещения. А решить этот вопрос может только суд.

Пример: в квартире были прописаны бабушка и внучка. Ордер в свое время был выдан бабушке, внучка была прописана позднее, но в квартире не жила. Бабушка умерла. Внучка обратилась в агентство по приватизации, где получила отказ и рекомендацию обратиться в территориальное управление для заключения договора найма. Обратилась в отдел учета и распределения жилой площади, но и там – отказ и рекомендация обратиться в суд (и этот отказ правомерен, поскольку только суд обладает правом решать вопрос о признании внучки членом семьи бабушки). В суде внучка не смогла доказать, что совместно проживала с бабушкой и вела с ней общее хозяйство. Впоследствии, по иску территориального управления внучка была выселена из квартиры. Если бы при жизни бабушки внучка оформила бы на себя договор найма (а это совершенно стандартная операция, занимающая от одного до двух месяцев)всех этих печальных событий не произошло.

Но и у собственников недвижимости возникают проблемы. Бывают ситуации, когда собственник недвижимого имущества не имеет возможности в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться им. Статьей 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц. Обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, как и само право собственности, также подлежат обязательной государственной регистрации, т.е. в установленном законом порядке сведения о наличии обременений либо ограничений вносятся в ЕГРП.

В качестве примеров можно привести следующие обременения прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, рента, а также арест - запрещение отчуждения принадлежащего на праве собственности недвижимого имущества.

Рассмотрим арест, поскольку это одно из немногих обременений, не порождаемых непосредственно волей собственника. Обременение на недвижимое имущество в виде ареста может быть установлено на основании определения суда или постановления судебного пристава-исполнителя.

Пример: Гражданин П., собственник квартиры, заключил с гражданином К. предварительный договор купли-продажи квартиры. После чего объявился гражданин Н., и предложил П. за квартиру гораздо большие деньги. Довольные друг другом, П. и Н. совершили сделку и предъявили договор купли-продажи на государственную регистрацию. И получили отказ на основании ареста, наложенного судом по иску К. о понуждении гражданина П. к продаже квартиры на условиях предварительного договора.

Наложение ареста на недвижимое имущество не прекращает Ваше право собственности на него - это является лишь ограничением, стесняющим правообладателя при осуществлении им прав собственника в вопросе распоряжения имуществом. Т.е. до снятия обременения в виде ареста Вы не сможете полноценно реализовать свое право собственности на недвижимое имущество, а именно - распорядиться им по своему усмотрению (продать, подарить, заложить и т.п.).

Также, следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый государственный реестр прав, являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие у Вас права на недвижимые имущества, а также ограничения либо обременения этих прав. Данная информация позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, момент возникновения и прекращения ограничения либо обременения существующего права. В соответствии с действующими Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219) установлен порядок внесения в ЕГРП всех изменений, в том числе - не влекущих прекращения или перехода прав. Согласно Правил ведения ЕГРП под указанными изменениями понимаются вносимые в Единый государственный реестр прав сведения, которые не влекут за собой существенного изменения объекта недвижимого имущества, а также прекращения или перехода прав на него (перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, уточнение площади объекта недвижимого имущества, изменения при его незначительной реконструкции и т.п.).

Внесение записей об изменениях в ЕГРП производится при предоставлении следующих документов:

  1. Заявление о внесении изменений в ЕГРП.
  2. Документ, подтверждающий внесение платы за внесение изменений в ЕГРП.
  3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, т.е. доверенность.
  4. Документ, подтверждающий факт изменения данных, ранее внесенных в ЕГРП (фамилии, имени, отчества правообладателя; реквизитов документа, удостоверяющего личность; адреса постоянного места жительства (преимущественного пребывания) – для физических лиц; адреса объекта; площади объекта, в т.ч. в случае ее уточнения).
В случаях установленных законом, может быть предложено предоставить и иные документы.

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП названные сведения вносятся в лист записи об изменениях Единого государственного реестра прав с указанием реквизитов документов, послуживших основанием для внесения изменений (например, при заключении физическим лицом брака и сменой в этой связи фамилии таким документом является свидетельство о заключении брака).

После внесения изменений в Единый государственный реестр прав Вам будет в обязательном порядке предоставлено письменное подтверждение.

Указанные изменения могут быть зарегистрированы одновременно с регистрацией гражданско-правовой сделки с недвижимым имуществом.

Пример: собственник квартиры, выполняя постановление Правительства РФ о замене паспортов граждан РФ, одним из первых получил новый паспорт. Через несколько лет решил продать квартиру. В регистрации сделки был получен отказ, поскольку в договоре приватизации был указан прежний паспорт, сведения о котором и были внесены в ЕГРП, а документов, которые подтверждают, что новый паспорт был выдан взамен предыдущего, собственник не представил. Конечно, собственник квартиры обратился в паспортную службу и получил необходимую справку. Но ведь каждая непредвиденная задержка при проведении сделки создает достаточно нервную, а порой, и конфликтную обстановку. Кстати, с середины 2003 г. на странице 19 нового паспорта указываются сведения о ранее выданных паспортах, и с таким паспортом описанная ситуация не возникнет.

Из вышеизложенного можно сделать только один вывод – недвижимость требует предусмотрительных, своевременных и юридически грамотных действий. Иначе Вы можете не только попасть в сложную и неприятную ситуацию, но и вообще утратить права на недвижимость или не приобрести этих, так желаемых, прав.

Адвокат Алла Хейфец
Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.