Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


26 декабря 2003

Мена или купля-продажа? Что лучше?

В настоящее время на рынке недвижимости Санкт-Петербурга ситуация такова, что большая часть сделок купли-продажи квартир проходит с одновременным приобретением продавцу другого жилья, так называемые “встречные варианты”. Варианты “прямой” продажи составляют довольно небольшой процент. Суть сделок со “встречными вариантами” состоит в том, что продавец, отчуждая свою квартиру, одновременно приобретает другое жилье, в свою очередь, покупатель, соответственно, продает свою квартиру и т.д., то есть образуется цепочка из продавцов и покупателей, что осложняет процесс совершения сделок купли-продажи.

Вариант, так называемой, ”прямой” продажи представляет собой продавца недвижимости, покупатель которой, имеет “живые деньги”, а также возможность выбирать и при продаже интересного для него объекта, максимально быстро вложить имеющиеся денежные средства.

Сделки по обоим вариантам могут проводиться по договору купли-продажи. Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона ( продавец ) обязуется передать вещь ( в данном случае жилое помещение ) в собственность другой стороне ( покупателю ), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную сумму. Сделка купли-продажи недвижимости проводиться независимо от варианта приобретения жилья, будь то одновременная покупка продавцу другого жилья, то есть “встречные варианты”, или же продажа продавцом своей квартиры “напрямую”, так как соблюдается основной принцип договора купли-продажи: передача продавцом товара ( квартиры ) и получение определенной договором денежной суммы. Приобретение жилых помещений может быть так же оформлено договором мены.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собственность, в нашем случае – квартиру, то есть каждая из сторон является одновременно и продавцом, и покупателем квартиры. Основным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а квартиру. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.).

Напомню, что этот договор следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае, между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены, договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами. Если обмениваемые квартиры не являются по стоимости равными, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор могут включаться и другие условия, не противоречащие его правовой природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры и пр.).

Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных ( неприватизированных ) квартир. При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы владельцы муниципальных квартир также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что право приватизации можно использовать только один раз, по различным причинам не хотят этого делать. В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть приватизирована на имя одного из них, который и заключает договор купли-продажи или мены, а затем регистрирует в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади.

Так как же лучше оформить «встречку»: договором купли-продажи продажи либо по договору мены? Также как и договор купли-продажи, договор мены жилья может быть заключен у нотариуса, так и в простой письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации. Моментом перехода права собственности по договору мены жилья как и по договору купли-продажи, в соответствии с требованиями ст. 551 ГК РФ, является момент государственной регистрации такого перехода.

Сделки по договору купли-продажи, а также по договору мены могут совершаться как самим покупателем, так и через представителя. Согласно ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом ( представителем ) от имени другого лица ( представляемого ) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочия представителя лица, желающего продать, купить, обменять или совершить другие действия со своей недвижимостью, должны быть подтверждены доверенностью. Согласно ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность должна быть удостоверена нотариусом.

Хотелось бы акцентировать внимание на некоторых последствиях сделок по договорам купли-продажи, мены. Примером может послужить следующая ситуация. Муж и жена проживали в неприватизированной квартире. Чтобы сохранить право приватизации жене, приватизировали квартиру на мужа. Приобретение новой квартиры решили оформить не по договору купли-продажи, а по договору мены. Вскоре муж умер. На 1/2 долю квартиры претендует дочь умершего мужа от первого брака. Согласно Гражданского законодательства РФ, касающееся вопросов наследства, супруга и дочь умершего, являются наследниками первой очереди, и, соответственно, наследуют эту квартиру в равных долях, по 1/2 доли. А если бы оформляли приобретение квартиры по договору купли-продажи в собственность по 1/2 доли мужу и жене, то дочь и жена умершего могли бы претендовать только на 1/2 долю мужа, то есть по 1/4 доли дочери и супруге.

Следует обратить внимание еще на один момент. Если купля-продажа, мена недвижимости происходила с нарушением законодательства, то такие сделки могут быть признаны в судебном порядке недействительными. Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное – возместить стоимость в деньгах. Эта процедура называется двусторонней ( взаимной ) реституцией. То есть, когда стороны возвращают приобретенное друг у друга имущество, в данном случае квартиры. А если возвратить не представляется возможным, то возместить деньгами.

В любом случае сделки по купли-продажи недвижимости серьезный шаг, поэтому, перед тем, как начать этот процесс, нужно продумать все “за” и “против”, и, конечно же, обратиться к профессиональным риэлтерам, юристам , которые помогут в решении жилищной проблемы.


Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812)718-6918

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.