Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


25 ноября 2003

Так ли «проста» простая письменная форма?

В соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи, дарения или мены недвижимости, в том числе и жилой, не требует обязательного нотариального удостоверения (нотариальная форма сделки обязательна в случаях прямого на то указания закона, что установлено для таких сделок, как свидетельство о праве на наследство, договор ипотеки, договор ренты…). Хотя нотариус по желанию сторон может удостоверить любую сделку, для которой нотариальное удостоверение обязательным не является.

В тексте договора по отчуждению жилой недвижимости, как в простой письменной форме, так и в нотариальной, должно быть указано: дата и место заключения договора, полные реквизиты сторон, предмет договора, подробное описание объекта недвижимости, вид права собственности продавца недвижимости и его правоустанавливающие документы, цена недвижимости и порядок расчетов между сторонами (если таковые проводятся), перечень лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой недвижимостью (если таковые имеются), имеющиеся обременения, и другие условия, обязательные для конкретного вида сделок. Вроде бы все просто, но указанные данные зависят от вида сделки, конкретных обстоятельств совершения, и ее юридических нюансов, а также должны быть правильно описаны, поэтому без участия нотариуса или юриста успешное составление договора отчуждения недвижимости и его успешная государственная регистрация, представляются маловероятными.

Простая письменная форма сделки – это документ, выражающий содержание сделки и подписанный лицами, совершающими сделку, или их доверенными лицами. Самое главное отличие этой формы - нотариус не составляет и не удостоверяет договор, а вы экономите свои средства, не оплачивая нотариальную государственную пошлину в минимальном размере 1,5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Поэтому на практике чаще всего к простой письменной форме сделок прибегают в случае указания в договоре полной рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделки установлен законом, а гонорар юриста, составляющего текст договора, определяется им произвольно, и в определенных случаях размер этого гонорара может быть на порядок меньше, чем нотариальная пошлина. Например, в нашей адвокатской фирме гонорар за составление любого договора в простой письменной форме составляет 3000 рублей, и если предположить, что в среднем самые дешевые однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге стоят 600 000 рублей (~ 20 000 долларов), то экономия на государственной пошлине при оформлении покупки такой квартиры в простой письменной форме, если договор будет составляться у нас, составит 6000 рублей. Очевидно, что чем цена недвижимости в договоре выше, тем ощутимей данная экономия. А с внесением последних изменений в налоговое законодательство - отмена с августа 2003 года налогового контроля за расходами граждан при совершении покупок жилья, дач, садовых домиков или земельных участков, повышение размера имущественного вычета (льготы по подоходному налогу) при осуществлении нового строительства или покупок жилых домов или квартир с 600 тысяч рублей до 1 миллиона, количество покупателей, желающих совершать сделку по реальной, а не заниженной стоимости, неизменно растет. Также часто приходиться составлять и договоры дарения недвижимости. Здесь дело не в экономии на государственной пошлине, а в экономии на налогах. Закон о налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, устанавливает, что налог на дарение взимается, если договор дарения недвижимости совершен в нотариальной форме. Это, конечно, лазейка в законе, но сегодня она помогает с помощью простой письменной формы сделки экономить существенные средства при дарении недвижимости.

Помимо размера платы за составление договора есть и иные отличия нотариальной и письменной формы сделок. В частности, нотариус вправе и обязан устанавливать личность участников сделки и их дееспособность. И в случае судебного разбирательства нотариус будет являться третьим лицом в судебном процессе, и его показания могут серьезно повлиять на исход дела. Но, к сожалению, удостоверение сделки нотариусом не является панацеей. Адвокаты часто сталкиваются с ситуациями, когда продавец на момент совершения сделки страдал психическим расстройством (и это в последствии доказывается заключениями как прижизненных, так и посмертных судебно-психиатрических экспертиз), а нотариус не смог это определить. Причем, в большинстве случаев нотариусы действовали правильно и действительно пытались проверить дееспособность участников сделки, но при некоторых психических заболеваниях симптомы болезни может определить только врач-психиатр, поскольку внешне поведение больного человека практически не отличается от здорового. Кстати, и с установлением личности бывают проблемы. Нам довелось столкнуться со случаем, когда мошенникам, арендовавшим квартиру, удалось завладеть паспортом собственника квартиры и его документами на квартиру. Эти матерые аферисты нашли похожего на продавца квартиры подельника, поселили его в квартиру, дали объявления о продаже, провели просмотры с участием лже-продавца, и вскоре нашли покупателя. Была совершена сделка по подлинным документам, при проведении которой и в нотариате, и в ГБР, лично присутствовал мошенник. Более того, на суде нотариус, глядя на настоящего собственника, уверенно подтвердил, что сделку совершал именно этот человек. Надо сказать, что настоящий владелец квартиры внешность имел самую заурядную, поэтому, учитывая качество фотографий в паспортах многих наших граждан, этот случай нельзя поставить в вину ни нотариусу, удостоверявшему сделку, ни инспектору ГБР, принимавшему документы на регистрацию. Кстати, спасло несчастного владельца квартиры то, что в день совершения этой сделки он находился в другом городе, и смог неопровержимо это доказать (сделка была признана недействительной, и собственность на квартиру была возвращена законному владельцу). Поэтому существенной разницы в том, кто будет свидетельствовать на суде: нотариус, юрист, помогавший совершать сделку в простой письменной форме, или инспектор ГБР , принимавший документы на регистрацию, очевидно нет.

До последнего времени еще одно обстоятельство составляло существенное различие рассматриваемых форм сделок - при нотариальной форме документы на регистрацию договора мог подать один покупатель, а при простой письменной форме было необходимо присутствие обеих сторон. Но федеральный закон № 69-ФЗ от 09.06.2003 г. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в законную силу 18 сентября сего года, устранил эти отличия. Теперь на регистрацию любой сделки заявления в ГБР должны подавать все стороны договора (или их представители по доверенности).

Справедливости ради, необходимо сказать об одном существенном преимуществе нотариальной формы сделки. Дело в том, что в случае утраты подлинника зарегистрированного договора при нотариальной форме покупатель просто получает у нотариуса дубликат договора и регистрирует его в ГБР, получая повторное свидетельство о регистрации. При этом предыдущий договор и свидетельство теряют юридическую силу. А при утрате зарегистрированного договора в простой письменной форме, если продавца невозможно найти или он отказывается подписывать дубликат и ехать в ГБР, или не выдает соответствующую доверенность, покупатель вынужден обращаться в суд, и только по его решению может восстановить утерянные документы. Причем никакие нотариальные копии договора и свидетельства здесь не помогут. Конечно, этот суд покупатель выиграет, да и с квартирой за время судебного процесса ничего не произойдет (если, конечно, суд по просьбе истца наложит арест на квартиру), но перспектива восстанавливать документы в судебном порядке в течение многих месяцев, а то и лет, затрачивая свои нервы и время – это довод в пользу нотариальной формы сделки.

Хотя по нашему мнению, наличие такого различия в восстановлении утраченных документов является пробелом в законодательстве. Ведь сделка была законно совершена и зарегистрирована. А оригинал договора в простой письменной форме, или заверенная сторонами копия договора в простой письменной форме, хранятся в ГБР. И когда регистрирующий органотправляет покупателя в суд доказывать очевидный факт, безусловное подтверждение которому находится в самом регистрирующем органе, это является правовым нонсенсом. Правда, вышеуказанный федеральный закон № 69-ФЗ от 09.06.2003 г. предусмотрел право собственников недвижимости получать и соответствующую обязанность регистрирующего органа выдавать копии их правоустанавливающих документов. Но если указанная норма - это попытка законодателей разрешить рассматриваемую ситуацию (а если вдуматься – зачем мне получать копию договора из ГБР , если оригинал лежит у меня дома и я всегда могу снять с него нотариальную или простую копию, единственный причина - утрата оригинала договора), то попытка достаточно неудачная. Ведь прямого указания на то, что эти копии наряду с повторным свидетельством о государственной регистрации права собственности могут предъявляться в качестве документов, заменяющих правоустанавливающий документ, и служить основанием для совершения последующих сделок, закон не содержит. Хотя закон новый, толкования его еще нет, да и практика его применения не наработана. Может быть мое мнение ошибочно, и все не так грустно.

Подводя итог настоящей статье, ничуть не умаляя необходимости, важности и актуальности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, можно заключить, что сегодня выбор формы сделки с недвижимостью зависит от желаний участников сделки, от ее правильного налогового планирования, от цены недвижимости, конкретных обстоятельств и условий заключения такой сделки. Но в любом случае договор отчуждения недвижимости в простой письменной форме должен составлять опытный юрист, да и само решение о выборе той, или иной формы сделки, лучше принимать после юридической консультации.

Адвокат Александр Петренко
Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812)718-6918

Обсудить материал на юридическом форуме...

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.