Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


21 октября 2003

Продавец из группы риска…

Существует целый ряд обстоятельств, по которым можно потерять квартиру по прошествии уже значительного количества лет после ее приобретения.

Одним из самых неприятных сюрпризов может стать наличие в приобретаемой квартире невменяемых в следствие психического заболевания продавцов или членов их семей, а также лиц, страдающих от алкогольной или наркотической зависимости. Если судом будет установлено, что продавец такой квартиры что не осознавал, что делает, сделка в судебном порядке будет признана недействительной. Чаще всего считают, что надо лишь попросить продавца принести справку, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. К сожалению, в жизни все сложнее — иногда информация о психическом заболевании в диспансер не попадает, ведь сейчас состояние на учете – дело самого больного, принудительное лечение применяется в случае общественной опасности такого больного. А еще продавец может все списать на состояние опьянения либо аффекта. Кроме того, если даже продавец вполне вменяем, но его родственники, проживавшие в этой же квартире, этим не отличались – последствия так же могут быть весьма негативными.

Очевидный вывод в этой ситуации - прежде чем покупать квартиру, приложите максимум усилий к тому, чтобы выяснить, с кем вы имеете дело:

  • перед покупкой квартиры обязательно лично познакомьтесь с продавцом и лицами, проживающими в квартире. Иногда достаточно простой наблюдательности. Стоит уделить разговору с продавцом особое внимание - расстройство мышления, речи, памяти особенно ярко проявляется при разговоре. При этом обратите внимание на тембр голоса, интонации продавца, как часто он делает паузы, словесный запас и т. д. Поговорите с соседями, ведь многие психические болезни имеют период ремиссии, когда больной является абсолютно вменяемым человеком;
  • хоть это, как уже сказано, не панацея, попросите продавца получить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах (что бы не обидеть человека советую запастись соответствующей справкой и Вам);
  • постарайтесь навести справки, об отсутствии лиц, которые были выписаны из в квартиры в связи с помещением в стационарное лечебное учреждение (например, в психоневрологический интернат). Внезапно вернувшийся из психиатрической лечебницы родственник, который прописан в квартире, дело не многим более приятное, чем отобранное по суду жилье.

В любом случае, то или иное заболевание продавца, или состояние его на учете в диспансерах, никак не уменьшает его права на совершение сделки. Ведь признать человека недееспособным или ограниченно дееспособным может только суд. Тогда сделки от имени такого продавца могут заключаться опекуном (при полной недееспособности), или с его согласия (при ограниченной дееспособности) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. И это совсем другая ситуация.

По крайней мере, полученная Вами информация позволит принять решение проводить такую сделку или отказаться от покупки. Если Вы все-таки приняли решение заключить сделку, помните о необходимости особых действий по ее совершению. Как показывает практика, иски о признании недействительными договоров купли - продажи квартир, исходящие от такой категории граждан, очень часто удовлетворяются. Причин тому несколько. В подавляющем большинстве случаев суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу. Много примеров, когда по настоянию родственников проводились посмертные судебно-психиатрические экспертизы, и по результатам экспертизы (на момент сделки граждане не отдавали себе отчет в своих действиях) суды расторгали сделки. Заключение экспертов для суда является по закону лишь одним из доказательств, но на практике все же имеет решающее значение.

Поэтому можно дать несколько практических советов по проведению сделок:

  • не совершайте сделку с представителем продавца по доверенности, требуйте личного присутствия продавца;
  • в день проведения сделки организуйте обследование продавца психиатром или наркологом (лучше, чтобы эти врачи имели статус судебного эксперта), и в этот день совершайте сделку только при положительном заключении врачей, а в идеале – еще и попросите присутствовать при проведении сделки врача, дававшего заключение о вменяемости продавца;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную цену;
  • не выплачивайте деньги наличными, лучше загодя откройте счет в банке на имя продавца и внесете деньги на этот счет;
  • постарайтесь обзавестись серьезными и объективными свидетелями совершения сделки. Это может быть и нотариус, удостоверяющий договор (если стороны решили прибегнуть к его услугам), и юрист, сопровождающий сделку;
  • привлеките к разработке схемы сделки адвоката, имеющего опыт ведения соответствующих судебных дел;
  • храните все документы по сделке, в судебном процессе они будут подтверждать Вашу правоту, ведь и суд, и судебная экспертиза анализируют не только диагноз и медицинские документы продавца, но и его поведение при совершении сделки, все письменные доказательства и показания свидетелей, содержащиеся в деле;
  • не экономьте на расходах при такой сделке, а если они превышают разумный предел, лучше вообще откажитесь от такой квартиры;

Используя указанные выше рекомендации Вы значительно уменьшите возможность приобретения вместе с квартирой и судебного процесса на многие годы, ну а в худшем случае – сведете к минимуму вероятность потери такой квартиры.

Адвокат Алла Хейфец
Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812)718-6918

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.