Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


3 октября 2003

Как стать добросовестным приобретателем

В последние годы была отмечена устойчивая тенденция роста числа споров, связанных с признанием сделок недействительными и применением последствий недействительности ничтожных сделок.

Долгое время в судебной практике при удовлетворении иска о признании сделки недействительной применялись последствия недействительной сделки (двухсторонняя реституция) и к последующим сделкам. Что нельзя признать ни правомерным, ни справедливым.

Согласно п.2 ст.167 Гражданского Кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить, полученное в натуре возместить, его стоимость в деньгах - если иные последствия не предусмотрены законом. Механизм осуществления реституции, предусмотренной вышеуказанной статьей Гражданского Кодекса РФ, не вызывает трудностей, пока имущество остается у стороны по недействительной сделке.

Если же это имущество отчуждено третьим лицам, налицо решительное изменение положения. Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского Кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Эта норма последовательно применялась арбитражными судами и, как ни бились адвокаты, игнорировалась судами общей юрисдикции.

Надеемся, что с принятием Постановления Конституционного суда РФ № 6—П от 21.04.2003 г. в судах общей юрисдикции ситуация изменится. Указанное Постановление разъясняет, что поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Попробуем разобраться в юридических тонкостях на примере.

Иванов продал свою квартиру Петрову, который в свою очередь, спустя 10 месяцев после покупки, продал эту квартиру Николаевой. Николаева зарегистрировала свое право собственности, вселилась, прописалась и проживает в этой квартире, причем, чтобы купить эту квартиру она продала комнату - свое единственное жилье. Иванов К. обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного с Петровым В., и признании недействительным последующего договора, заключенного Петровым и Николаевой, требуя возвратить ему квартиру и выселить из нее Николаеву. Основание иска – обман Иванова (Петров расплатился с ним фальшивыми купюрами). Милиция найти Петрова не может.

Предположим, что в суде факт обмана продавца квартиры доказан, установлено, что Николаева возмездно приобрела квартиру у Петрова, в момент покупки квартиры не знала и не могла знать, что нарушены права Иванова по первоначальной сделке, также ничего не знала о его претензиях на квартиру (т.е. является добросовестным приобретателем).

Раньше при таких обстоятельствах суд общей юрисдикции скорей всего удовлетворил бы иск Иванова. В результате пострадавшей оказывалась Николаева, которая виноватой в обмане никак не являлась. Тем не менее, она лишалась единственного жилья, и ей не с кого было получить уплаченные за квартиру деньги.

В настоящее время, признавая сделку между Ивановым и Петровым недействительной, суд не может истребовать квартиру у Николаевой и выселить ее. Суд разъяснит Иванову, что он вправе обратиться в суд с новым иском об истребовании имущества из незаконного владения Николаевой, поскольку она приобрела квартиру у Петрова, не имевшего права на ее отчуждение. Но поскольку судом установлено, что квартира выбыла из владения Иванова по его воле, что Николаева является добросовестным приобретателем квартиры, этот иск Иванов проиграет. Так что, единственное, что останется Иванову – с помощью милиции искать Петрова, и надеяться, что с него можно будет получить деньги.

Конечно, теперь пострадавшей стороной является Иванов. Но согласитесь, что если вина Иванова (который, впервые в жизни продавая недвижимость, не обратился ни к юристам, ни к риэлтерам, не проверил деньги, почти год ждал неизвестно чего – в результате квартира была перепродана) в создавшейся ситуации очевидна, то вины Николаевой нет вовсе.

Необходимо иметь в виду, что любой владелец имуществом считается добросовестным приобретателем, если иное не будет доказано в судебном порядке. Чтобы избежать изъятия по решению суда приобретенной недвижимости надо не только изучить всю юридическую историю сделок с приобретаемой недвижимостью, но и доверить юристам сопровождение Вашей сделки. А уж они позаботятся о том, чтобы совершенные Вами действия, документы и фактические обстоятельства Вашей сделки неопровержимо доказывали добросовестность приобретения недвижимости.

Адвокат Ирина Алешкевич
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
+7(812)718-6918

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.