Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Сделки с недвижимостью


18 декабря 2006

"Цепочные" сделки: советы специалиста

        Находящегося в прямой продаже жилья не так уж много. Как правило, квартиры и комнаты являются «звеньями» так называемой «цепочки». Поэтому граждан интересуют вопросы по подобным сделкам. На некоторые из них отвечает специалист.

     Я собираюсь купить квартиру, заключила договор с агентством. Нашла подходящий вариант, но агент не советует вносить залог за эту квартиру, так как она в «цепочке». Почему риэлтеры не советуют входить в «цепочку» купли- продажи квартир, даже если она состоит из двух — трех квартир?

     Продажи квартир по цепочке  считается на рынке недвижимости; сложными сделками. В них очень много технических и юридических тонкостей.

     В этом году ситуация еще и осложнилось ростом цен. В подобных условиях выстроить «цепочку» трудно. Ведь пока подыскиваются варианты, устраивающие всех участников операции, проходит время, цены меняются — и чем значительнее, тем больше денег вы теряете. При этом «цепи» часто «рвутся» — кто-то из участников отказывается от сделки, поскольку она становится для него совсем невыгодной. Да и сделка затягивается на несколько месяцев.

     Поэтому риэлтер советует Вам покупать квартиру в прямой продаже, ведь время — деньги!

      Планирую купить квартиру. Ее собственники дальше по «цепочке» приобретают недвижимость. Есть риск, что «цепочка» развалится. Могу ли я, заключив предварительный договор купли – продажи заверенный у нотариуса, требовать выполнение условий этого договора? Даже если у продавцов не будет подобранно альтернативное жилье?   

      Во-первых, предварительный договор не обязательно удостоверять у нотариуса. Достаточно простой письменной формы. Важно, чтобы этот договор был грамотно составлен.

     Если предварительный договор содержит обязанность продавца реализовать объект в определенный срок, не обусловленную приобретением «встречной» покупки, то Вы вправе требовать исполнения этой обязанности. По решению суда Вы купите квартиру на условиях предварительного договора. Однако, на практике большинство продавцов не подписывают предварительный договор, не имеющий оговорки в отношении «втсречки». И правильно делают.

     Так что, ответ на Ваш вопрос следует искать непосредственно в тексте предварительного договора.

     Хотим купить квартиру, с помощью ипотечного кредита. Очень много хороших вариантов, но продажа идет со «встречной» покупкой. Мы слышали что банк, может не выдать кредит, если в цепочке более 3-х квартир? Правда ли это?

     Каждый бынк, занимающийся ипотечным кредитованием, сам устанавливает свои требования к сделке. Вполне возможно, в некоторых банках существуют подобные стандарты. Поэтому, выбирая банк, учитывайте и это обстоятельство. Длинная «цепочка» всего лишь требует немного больше профессионализма и труда от лиц, обеспечивающих предоставление кредита в сделке и ее проведение. Советую обратиться к ипотечным брокерам. Они снимают с банков основную часть забот по проведению сделки. Как правило, количество «звеньев» в «цепочке» ипотечных брокеров не пугает.

     Мы приобретаем квартиру по «цепочке». Договор купли – продажи оформляем нотариально. Если в этой цепочке одна из сделок не будет зарегистрирована, или в последствии будет признана не действительной, отразится ли это на нас? Есть ли у нас риск потерять наши деньги?

     Юридически сделки в «цепочке» не связаны между собой, хоть и объединены общими расчетами и совершаются одновременно. То, что бывший собственник, получив деньги за продажу квартиры, не смог приобрести для себе другую, само по себе не является основанием для расторжения или признания недействительной Вашей сделки. Но если в Вашем договоре указывалась заниженная цена квартиры, у продавца в такой ситуации появляется шанс признать сделку недействительной, вернув Вам деньги, а себе – квартиру. Так что если в Вашем договоре купли-продажи нет условий о встречной покупке (например, в условиях об освобождении продавцом квартиры указано, что он обязан ее освободить в течение определенного срока с момента передачи ему другой квартиры), и указана полная рыночная цена, то риск потерять приобретенную квартиру в описанной ситуации близок к нулю.

     Хочу получить ипотечный кредит на покупку квартиры. Нужно ли мне предоставлять документы на все квартиры, которые состоят в «цепочке»?

     Для оценки ликвидности залога необходимо предоставить документы только на кредитуемую квартиру. Сведения обо всей «цепочке» необходимы для разработки схемы денежных расчетов с участием кредитных денег. Поэтому, банк может потребовать сведения о квартирах, участвующих в сделке, но не полный пакет документов на них.

    Купили квартиру и рассчитались с продавцом полностью, документы у нас. Квартира, которую продавец купил далее по цепочке, уже оформлена в его собственность и освобождена. Однако продавец попросил дать ему несколько дней для переезда, мы согласились. Но прошел уже почти месяц, а бывшие хозяева так и не съехали. По истечении, какого срока мы можем обратиться к властям для их выселения?

     Ваш случай не единичен. Очень часто у покупателей недвижимости возникают подобные проблемы. Законодательством не предусмотрены сроки освобождения недвижимости после ее отчуждения. Есть только норма о том, что если срок исполнения обязательства не определен, оно должно быть исполнено в разумный срок. Разумный срока определяется правилами делового оборота, и в общих случаях составляет один месяц. Поэтому, если сроки освобождения не оговорены в Вашем договоре купли-продажи или ином документе (что делать надо обязательно, а неуказание этого срока является грубой ошибкой специалистов, которые Вам оказывали услуги), то Вы можете обращаться в суд по поводу выселения бывших собственников через месяц после совершения сделки.

    Мы с женой решили продать квартиру, и купить большую по размеру. Обратились в агентство недвижимости и заключили с ними договор. Покупатель нашелся быстро, подписали соглашение о «задатке», но взамен этой другую квартиру агенты для нас не нашли. За прошедшие два месяца стоимость нашей квартиры выросла до 45 000$ (с 27 000).

   Мы хотим отказаться от совершения сделки и не против вернуть задаток в двойном размере, но покупатель грозит судом, что мы ему обязаны возместить разницу в стоимости квартиры! Так ли это? Причем риэлтерская фирма обязывалась подыскать нам взамен этой другую квартиру, но не нашли.   Сотрудники агентства объясняют, что они тут не при чем, хотя в договоре с риэлтерами написано, что моя жена не должна была непосредственно иметь дело с какими-либо документами и покупателями. Говорится, что это их прямые обязанности. Возможен, какой-нибудь иск на риэлтеров, на основании этого договора? Что делать?

     Необходимо изучение всех подписанных Вами соглашений.

     Во-первых, если соглашение о задатке имеет форму предварительного договора, то покупатель вправе по суду заставить Вас совершить сделку на установленных предварительным договором условиях. А если это невозможно, то покупатель (если будет установлена Ваша вина в неисполнении этого договора), имеет право взыскать убытки в виде разницы в стоимости квартиры.

     Во — вторых, если соглашение о задатке подписывало агентство (а не Вы), не имея на то соответствующей нотариальной доверенности, пользуясь только заключенным с Вами агентским договором, то у Вас вообще не возникло обязанности продавать квартиру. И какие-либо понуждения и взыскания с Вас практически невозможны.

     В — третьих, если продажа Вам квартиры была обусловлена определенной «встречной покупкой», и такое условие есть в соглашении о задатке, то Вы также не виноваты в неисполнении обязательств. Правда, в случае подбора Вам соответствующей квартиры в течение срока действия соглашения, Вы будете обязаны продать свою квартиру на установленных соглашением условиях.

    Но конкретные выводы и советы можно делать только после детального анализа подписанных договоров и соглашений, и изучения фактических обстоятельств дела. Наша практика показывает, что очень часто в подобных случаях угрозы начать судебных разбирательств угрозами и остаются. И если Вы готовы выплатить несостоявшемуся покупателю задаток в двойном размере, то покупатель скорее согласится быстро получить деньги и покупать другую квартиру, чем годами с Вами судиться. Думаю, что данный вопрос вполне можно решить мирным путем, проведя переговоры с участием юристов сторон.

    Я планировала продать свою квартиру и купить более просторную. Когда я нашла подходящий вариант, и определились покупатели моей квартиры, я внесла залог в агентство, предварительно заключив договор на оказание риэлтерских услуг. Сейчас выбранную мною квартиру сняли с продажи, но агентство мне не возвращает залог. Согласно договору они были обязаны сделать это в течение трех дней. Продавцы ничего не хотят слышать. Ведь договор и финансовую расписку о залоге подписывал агент. Что можно сделать, для того чтобы вернуть деньги?

    Надо взыскивать деньги с агентства. Если продавцы не подписывали с Вами предварительный договор купли-продажи, не выдавали агентству нотариальную доверенность на заключение с покупателем такого договора, и не получали от Вас эти деньги, взыскать с них деньги не получится. Поэтому обращайтесь с претензией на имя генерального директора агентства, а в случае отказа в удовлетворении Ваших требований – подавайте иск в суд.

    Мы продаем свою квартиру, чтобы купить большей площади. В двухкомнатной квартире, которую мы планируем приобрести, прописан двенадцатилетний мальчик, но собственником он не является. В документах на продажу квартиры агентство не предоставило разрешение органов опеки и попечительства, утверждая, что оно не нужно. Правильно ли это?

    Агентство право, по закону разрешение органов опеки и попечительства не требуется. Но советую потребовать выписки ребенка и его родителей, а лучше – всех там прописанных, до совершения сделки. Если это невозможно – обязательно потребуйте совершения родителями ребенка нотариального обязательства выехать из квартиры и выписаться из нее вместе с сыном, в течение определенного срока после продажи квартиры.

     

     Александр Петренко

Заместитель заведующего

ЮФ «ЮРИНФОРМ — ЦЕНТР»

 

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.