Главная
О компании
Юридическая помощь и цены Юридическая консультация Юридическая помощь физическим лицам
Адвокаты
Партнеры
Новости
Публикации
Контакты  
Юридические услуги Наш офис:
197198, Россия, г. Санкт-Петербург,
Большой пр. П.С., д. 18
Время работы: пн.-пт. с 10 до 19
Рус Eng
(812) 718-69-18

Разделы:

Сделки с недвижимостью

Корпоративное право

Интеллектуальная собственность

Семейное право

Комментарии законодательства

Налоговое право

Ипотека

Судебная практика

Видео публикации


Партнеры



Комментарии законодательства


14 апреля 2010

Поправки в закон о банкротстве - смогут ли защитить они дольщиков?

Не секрет, что за последнее время число в связи с кризисом пострадавших дольщиков увеличивается. В феврале в Госдуму были внесены поправки к закону о банкротстве, устанавливающие новые правила банкротства застройщиков. По мнению чиновников и депутатов поправки «направлены на защиту интересов граждан». Итак, что же дадут дольщикам новые поправки, в том случае если они будут приняты?

Проблема с правами дольщиков уже давно «висит» над строительным рынком. По данным депутата Государственной Думы РФ, координатора «Единой России» по оказанию помощи обманутым дольщикам Александра Хинштейна  только на конец 2008 года уже насчитывалось более 30 тыс. семей обманутых дольщиков, а за 2009 год их число только возросло. Как видите, проблема серьезная и пока очевидных путей ее решения нет. Попытки ее законодательного регулирования предпринимались неоднократно. Но до сих пор  эффективного законодательного инструмента по защите дольщиков так и не появилось. Возможно, что данные поправки изменят ситуацию к лучшему. Для начала попробуем разобраться в ключевых изменениях закона о банкроте с помощью Управляющего партнера  Юридической фирмы «Синергия права"   Андрея Савина.

Закон о банкротстве будет дополнен новым параграфом «Банкротство застройщиков», действие которой будет распространяться на всех застройщиков вне зависимости от схемы привлечения денежных средств. Договоры с застройщиками или третьими лицами (посредниками), заключенные по любым правовым схемам могут быть признанными притворными, т.е.  прикрывающими договоры с застройщиком о передаче жилого помещения.  По ходатайству участника дела арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения спорного дома, спорного земельного участка или месту жительства более половины участников строительства.  В данный момент дело рассматривается по юридическому адресу застройщика — банкрота.

В ходе дела о банкротстве будет вестись реестр требований о передаче жилых помещений и устанавливаться возможность передачи дольщикам квартир при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии обеспечения защиты интересов иных кредиторов.

Дольщик в соответствии с законопроектом имеет право предъявить в арбитражный суд, ведущий процесс о банкротстве, требование о расторжении соответствующего договора и возврате  неосновательного обогащения в виде уплаченных до расторжения договора денежных средств, а также о возмещении убытков в виде реального ущерба.  Ранее такая возможность отсутствовала.

Проект закона устанавливает приоритетный порядок погашения требований «малоимущих» участников строительства — не имеющих на праве собственности или на основании договора социального найма жилого помещения, пригодного для проживания, или имеющих такие помещения площадью менее 15 кв. м в расчете на каждого члена семьи участника долевого строительства. Их требования рассматриваются и удовлетворяются в составе третьей очереди, тогда как требования остальных дольщиков — в последней четвертой.

Устанавливаются особенности продажи имущества застройщика незавершенного строительством дома и земельного участка, предполагающие переход к покупателю обязательств перед дольщиками.

В деле о банкротстве застройщика будет участвовать исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и участники строительства. Ранее они не могли быть лицами в деле о банкротстве.

В целом, как видите, поправки довольно обширны и затрагивают интересы всех участников строительного процесса, как дольщиков, так и строителей. Самое главное — это само появление именно отдельного раздела по банкротству застройщиков и следующий наиболее важный момент — это по сути «узаконивание» любых договоров о покупке квартиры. В случае принятия поправок, дольщик купивший квартиру даже по договору предварительной купли-продажи может претендовать на возмещение убытков.  

По мнению Андрея Савина  «Принятие законопроекта в предложенной редакции может иметь большой социальный эффект для десятков тысяч дольщиков. Поправки улучшат правовой статус дольщиков при банкротстве застройщиков путем введениях особой процедуры банкротства для застройщиков, отличающейся от процедуры банкротства иных лиц. Кроме того, вводится особая категория «малоимущих» дольщиков, обладающая особыми «привилегированным» статусом перед другими дольщиками. Такое изменение логично и необходимо. Права таких дольщиков, которые накопили и вложили все свои средства в одну строящуюся квартиру, должны защищаться приоритетно перед правами квартирных спекулянтов, которые массово покупали и продавали жилые помещения не для личных целей, а с целью наживы, способствуя росту цен на рынке недвижимости».

Однако далеко не все юристы оценивают предложенные поправки положительно.  Заместитель заведующего адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Александр Петренко считает, что большого практического значения эти поправки иметь не будут: «По нашей практике строительные компании, имеющие серьезные активы, банкротятся крайне редко. У банкротов в основном какие-либо активы отсутствуют, за исключением тех самых недостроенных домов, обремененных правами дольщиков, не расторгнувших свои договоры. Поэтому, в какую очередь попадают несчастные дольщики-расторженцы существенного значения не имеет — денег при банкротстве они, как правило, не получают, или получают в мизерном размере. — Поправки это работа не  с устранением первопричин проблемы, а работа над ее  последствиями, которая, конечно, тоже необходима, но значение такой работы не стоит преувеличивать».
 
К сожалению, говорить сейчас о реальной действенности предложенных поправок пока просто невозможно. Наверняка у многих строительных фирм, находящихся в тяжелой ситуации найдутся вполне квалифицированные юристы, которые смогут найти в новом законе и новые лазейки. Неоднозначно оценивают попытку властей навести порядок на строительном рынке и сами строители..
     
По просьбе Restate новые поправки прокомментировал Вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов : «Объединение строителей СПб» поддерживает поправки к закону о банкротстве. Мы напрямую заинтересованы в том, чтобы на строительном рынке было как можно меньше обманутых дольщиков.

Вице-президент, Директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», доктор экономических наук, профессор Лев Каплан в целом оценивает эти поправки положительно «потому что имеют место случаи искусственного банкротства компаний, особенно в период кризиса. Однако практика «обманутых дольщиков» убедительно показала, что никто не может реально помочь в их беде, ибо органы государственной власти говорят, что это их личное дело и не помогает даже закон 214-ФЗ: даже если суд решил в пользу дольщика, судебные приставы не могут отыскать ответчика».

А могут ли   сами строители, создавшие новые саморегулируемые объединения (СРО), помочь дольщикам при банкротстве их коллег? Тут оказывается не все  так просто. Лев Каплан напомнил нам, что «СРО имеет только две функции: выдача допусков и контроль их соблюдения. Компенсационный фонд СРО предназначен только для выплаты в случае некачественной работы ее членов. Ни на какие другие цели, в том числе помощь обманутым дольщикам, использовать этот фонд не разрешается законом». Но несмотря на это, по словам Алексея Белоусова, строители не отказываются от помощи пострадавшим дольщикам: «Что касается участия СРО в решении проблем дольщиков, — говорит Алексей Белоусов,— то конечно, любая саморегулируемая организация должна нести ответственность за работу тех компаний, которые являются ее членами. Да,  тратить на эти цели средства компенсационного фонда запрещено законом. Однако отмечу — если даже в силу каких-либо объективных причин обманутые дольщики все же появляются, то считаем, что их, в конечном итоге, надо либо обеспечить жильем, либо вернуть вложенные деньги в полном объеме и с учетом инфляции. Это не пустые слова, поскольку еще полтора года назад, совместно с городской администрацией, Объединение принимало активное участие в оказании помощи обманутым дольщикам. Именно тогда несколько надежных, крепко стоящих на ногах компаний, входящих в СРО НП «Объединение строителей СПб», выделили квартиры примерно 30 пострадавшим. На сегодняшний день мы также хотим видеть на строительном рынке только честные, эффективно работающие строительные организации».
     
Мы также как и дольщики тоже на это надеемся. Однако возникает естественный вопрос — а много ли нас таких строительных организаций и будут ли банкротства строителей в нынешнем году?  Алексей Белоусов считает, что  «статистика последних месяцев показывает — строительный рынок постепенно оживает. Серьезно возросли объемы продаж жилья на первичном рынке. По разным оценкам, в Санкт-Петербурге в этом году эта цифра составила от 30 до 50%. Рынок приходит в себя, а значит, вероятность того, что появятся новые компании-банкроты, снижается. Мы надеемся, что больше никто из строителей не окажется «за бортом».

Ну что же надежды вещь хорошая. Однако Лев Каплан был более категоричен в своих высказываниях:  «В «Союзпетрострое» обанкротилось более 20 малых и средних компаний, не говоря уже о банкротстве «Строймонтажа» и других крупных компаний. Вопреки утверждениям властей кризис в строительной отрасли не только не завершился, но во многих случаях усугубляется».

Совершенно очевидно по информации полученной, что называется из «первых рук», строителей ждут нелегкие времена, и как бы не хотелось об этом  говорить, видимо банкротств не избежать. И вот тут самое время вспомнить, что вся статья посвящена лишь  внесенным поправкам в закон о банкротстве. То есть пока остается все по  старому и дольщики по прежнему не слишком защищены. Тем более, что  перспективы  принятия поправок пока туманны, и, по мнению Андрея  Савина «с учетом судьбы предыдущего проекта закона о внесении изменений в Закон №214-ФЗ, прошедшего первое чтение и в результате «зависшего» в Госдуме, видится маловероятным что закон будет принят в этом году. Это может произойти только в случае особого контроля со стороны Президента или его мощного лоббирования со стороны единороссов — авторов законопроекта».

На что же могут рассчитывать дольщики именно сейчас? Как считает Александр Петренко, все дело в политической воле: «Если бы наши уважаемые политики смогли добиться от исполнительной власти и строителей повсеместного соблюдения  и эффективного применения 214-го закона (который предусматривает требования к финансовой устойчивости застройщиков и ежеквартальный контроль за их финансовым состоянием) это было бы достижение!  Например, в Санкт-Петербурге не более 20 % строек ведется в соответствие с действующим законодательством, но нет ни одного случая изъятия органами власти пятна в связи с несоблюдением действующего законодательства. А ведь при должном контроле установить факты нарушений можно еще до начала привлечения денежных средств граждан, и просто не допустить такого недобросовестного застройщика к сбору денег.  Установить и своевременно пресечь при ежеквартальном финансовом контроле нецелевое использование застройщиком средств (по закону деньги дольщиков могут использоваться только на строительство того дома, в котором дольщики приобретают квартиры) также означает пресечь возникновение причин банкротства».

Но именно политической воли у нас Петербурге, да и не только у нас, пока не хватает. Хотя в течение 2009 года. наметились определенные сдвиги в законодательстве, направленные на помощь дольщикам со стороны государства. В частности в Санкт-Петербурге был принят Закон Санкт-Петербурга «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга». Правда в конечной редакции закон,  по мнению Андрея Савина, представляет собой декларативный нормативный акт, который не сможет защитить права дольщиков на практике.

Сергей Уткин, обозреватель Restate.ru

Версия для печати
Юридическая помощь и цены
Консультации по вопросам налогообложения, жилищным и юридическим вопросам
Публикации
Создание сайта «Ай-Ти Дизайн»
 

© 2003-2016 «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР», Санкт-Петербург. | Карта сайта
Большой пр. П.С., д. 18. Тел. +7 (812) 718-69-18
При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.
онлайн консультация юридическая консультация

Сайт наших партнеров. Компания Demis Group.